Wird für ein Grundstück deutlich mehr gezahlt, als es wert ist, und setzt das Finanzamt deshalb zusätzlich Schenkungsteuer fest, bleibt die Grunderwerbsteuer trotzdem in voller Höhe des Kaufpreises bestehen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 29.07.2026 (Az. II R 11/24) entschieden, dass in dieser Konstellation keine sogenannte widerstreitende Steuerfestsetzung vorliegt. Eine nachträgliche Korrektur des bestandskräftigen Grunderwerbsteuerbescheids scheidet damit aus – die Doppelbelastung muss hingenommen werden.
Der Fall: Grundstückskauf weit über Wert
Eine GmbH kaufte im Februar 2011 mit notariellem Vertrag ein mit einem Geschäftsgebäude bebautes Grundstück. Verkäufer war der damalige Lebensgefährte der Alleingesellschafterin und Geschäftsführerin der GmbH. Der beurkundete Kaufpreis betrug 1.100.000 Euro.
Das Finanzamt setzte daraufhin im Juni 2011 Grunderwerbsteuer in Höhe von 38.500 Euro fest und legte dabei den vollen Kaufpreis als Bemessungsgrundlage zugrunde. Dieser Bescheid wurde bestandskräftig, also mangels Rechtsbehelf endgültig wirksam.
Jahre später kam Bewegung in die Sache: Ein anderes Finanzamt stellte den Wert des Grundstücks im März 2022 gesondert mit lediglich 480.000 Euro fest. Das für die Schenkungsteuer zuständige Finanzamt sah in der Differenz eine freigebige Zuwendung der Alleingesellschafterin an ihren Lebensgefährten – wirtschaftlich eine verdeckte Gewinnausschüttung, also eine Vermögensverlagerung aus der Gesellschaft an eine dem Gesellschafter nahestehende Person. Es setzte zuletzt mit Bescheid vom 17.05.2022 Schenkungsteuer von 175.590 Euro gegen den Verkäufer fest.
Die GmbH beantragte daraufhin, den alten Grunderwerbsteuerbescheid nach § 174 Abs. 1 Satz 1 AO zu ändern und die Steuer auf 16.800 Euro herabzusetzen. Das Finanzamt lehnte ab, das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern gab der Klage jedoch statt (Urteil vom 19.09.2023, Az. 1 K 233/22). Dagegen legte das Finanzamt Revision ein.
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Der II. Senat des BFH hob das Urteil des Finanzgerichts auf und wies die Klage ab. Die Kosten des gesamten Verfahrens trägt die GmbH.
Zwar liegt nach Auffassung des Senats beiden Steuerfestsetzungen derselbe einheitliche Lebenssachverhalt zugrunde: der Grundstückskauf zu 1.100.000 Euro bei einem festgestellten Grundbesitzwert von 480.000 Euro. Das allein genügt für eine Änderung nach § 174 Abs. 1 Satz 1 AO aber nicht. Erforderlich ist zusätzlich ein echtes „Widerstreiten" – die beiden Bescheide müssten sich nach materiellem Recht zwingend gegenseitig ausschließen, sodass denklogisch nur eine der beiden Steuerfolgen richtig sein kann.
Genau daran fehlt es hier. Ein Ausschließlichkeitsverhältnis zwischen Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer besteht nach der Rechtsprechung nur im Rahmen von § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG. Diese Befreiungsvorschrift betrifft Grundstücksschenkungen – also Fälle, in denen das Grundstück verbilligt übertragen wird und deshalb eine gemischte Schenkung des Grundstücks selbst vorliegt. Der umgekehrte Fall, dass die Gegenleistung den Grundstückswert übersteigt, wird vom Wortlaut der Norm nicht erfasst.
Im Streitfall war Gegenstand der Schenkung auch gar nicht das Grundstück, sondern eine Zuwendung der Gesellschafterin an ihren Lebensgefährten auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage. Indem die GmbH den überhöhten Kaufpreis zahlte, verfügte die Gesellschafterin wirtschaftlich über ihren künftigen Gewinnanspruch nach § 29 GmbHG oder tätigte eine Entnahme. Das mindert ihr Vermögen und mehrt spiegelbildlich das Vermögen des Empfängers – eine freigebige Zuwendung im Sinne von § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.
Hinzu kommt die Systematik der Grunderwerbsteuer: Nach § 8 Abs. 1 GrEStG in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach der Gegenleistung, beim Kauf also nach dem Kaufpreis. Der gemeine Wert des Grundstücks spielt dabei grundsätzlich keine Rolle. Besteuert wird nicht, was der Käufer bekommt, sondern was er hingibt – und zwar auch dann, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert deutlich übersteigt. Dafür sprechen der Charakter der Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer und die Praktikabilität des Verwaltungsvollzugs.
Was bedeutet das für Betroffene?
Für Käufer, Gesellschafter und Unternehmen ist das Urteil eine deutliche Warnung: Eine wirtschaftliche Mehrfachbelastung desselben Vorgangs mit Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer ist rechtlich möglich und lässt sich nicht nachträglich über § 174 AO wieder einfangen. Die Korrekturvorschrift greift nur bei echten Wertungswidersprüchen, nicht bei bloß als unbillig empfundenen Doppelbelastungen.
Besonders heikel sind Grundstücksgeschäfte zwischen einer GmbH und Personen, die dem Gesellschafter nahestehen – Lebensgefährten, Ehegatten, Kinder, Geschwister oder verbundene Unternehmen. Zahlt die Gesellschaft hier zu viel, droht nicht nur Schenkungsteuer beim Empfänger, sondern zusätzlich die volle Grunderwerbsteuer auf den überhöhten Kaufpreis. Auch ertragsteuerliche Folgen einer verdeckten Gewinnausschüttung können hinzukommen.
Praktisch heißt das: Lassen Sie den Verkehrswert vor der notariellen Beurkundung durch ein nachvollziehbares Gutachten oder eine qualifizierte Wertermittlung belegen und dokumentieren Sie die Angemessenheit des Kaufpreises. Prüfen Sie jeden Grunderwerbsteuerbescheid sofort nach Zugang – die Einspruchsfrist beträgt nur einen Monat. Wird der Bescheid bestandskräftig, ist eine spätere Korrektur selbst dann kaum noch möglich, wenn Jahre später eine Bewertung ganz andere Zahlen ergibt. Halten Sie Kaufvertrag, Wertermittlung, Zahlungsnachweise und Gesellschafterbeschlüsse griffbereit.
Wenn eine Betriebsprüfung läuft oder das Finanzamt bereits Schenkungsteuer wegen einer verdeckten Gewinnausschüttung ins Spiel bringt, sollten Sie frühzeitig fachkundigen Rat einholen. Ein auf Steuerrecht spezialisierter Rechtsanwalt oder Steuerberater kann prüfen, welche Bescheide noch offen sind, ob ein Vorbehalt der Nachprüfung besteht und welche Gestaltung die Mehrfachbelastung von vornherein vermeidet. Anwalt für Steuerrecht finden lohnt sich hier, bevor der Notartermin stattfindet – nicht erst, wenn der Steuerbescheid im Briefkasten liegt.
Quellen: Bundesfinanzhof, Urteil vom 29.07.2026, Az. II R 11/24 · Vorinstanz: Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 19.09.2023, Az. 1 K 233/22