Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 04.08.2026 (Az. II B 87/25) entschieden, dass ein Finanzgericht ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts nicht einfach beiseiteschieben darf, nur weil das Grundstück später zu einem höheren Preis verkauft wurde. Das Urteil der Vorinstanz wurde aufgehoben und der Streit zur erneuten Verhandlung an das Finanzgericht Düsseldorf zurückgegeben. Für Erbinnen und Erben kann das bares Geld bei der Erbschaftsteuer bedeuten.
Der Fall: Zwei Grundstücke, zwei sehr unterschiedliche Werte
Der Kläger war Erbe eines im Mai 2020 verstorbenen Erblassers. Zum Nachlass gehörten zwei gemischt genutzte Grundstücke, also Objekte, die teils zum Wohnen und teils gewerblich genutzt werden. Für die Erbschaftsteuer muss das Finanzamt solche Immobilien bewerten – dazu gibt es im Bewertungsgesetz typisierte, also pauschalierende Verfahren.
Der Erbe reichte beim Finanzamt zusätzlich zu den Feststellungserklärungen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vom Juli 2020 ein. Dieser ermittelte im Ertragswertverfahren zum Stichtag Werte von 210.000 Euro für das erste und 305.000 Euro für das zweite Grundstück. Im Februar 2021 verkaufte der Erbe beide Objekte notariell für insgesamt 900.000 Euro, davon laut Kaufvertrag 380.000 Euro für Grundstück 1 und 520.000 Euro für Grundstück 2.
Das Finanzamt ließ die Gutachten unberücksichtigt und stellte mit Bescheiden vom 22.03.2022 Grundbesitzwerte von 290.834 Euro und 405.006 Euro fest – mit dem Argument, der erzielte Kaufpreis liege über den Gutachtenwerten. Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg: Das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage mit Urteil vom 27.11.2025 (Az. 11 K 2562/22 BG) ab und sah im tatsächlich erzielten Kaufpreis den sichersten Anhaltspunkt für den Wert. Eine Revision ließ es nicht zu. Dagegen wandte sich der Erbe mit der Nichtzulassungsbeschwerde zum BFH.
Die Entscheidung des Gerichts
Der BFH gab der Beschwerde statt. Nach seiner Auffassung liegen Verfahrensfehler vor, auf denen das Urteil beruhen kann. Das Finanzgericht habe weder das Gesamtergebnis des Verfahrens berücksichtigt (§ 96 Abs. 1 Satz 1 FGO) noch den Sachverhalt ausreichend aufgeklärt (§ 76 Abs. 1 Satz 1 FGO). Das Urteil wurde aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung zurückverwiesen; über die Kosten des Beschwerdeverfahrens entscheidet nun ebenfalls das Finanzgericht.
Inhaltlich stellt der Senat klar: Wer nach § 198 BewG nachweist, dass der tatsächliche Wert (der sogenannte gemeine Wert) niedriger ist als der typisiert ermittelte Wert, bekommt den niedrigeren Wert angesetzt. Ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen – etwa öffentlich bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert – ist dafür regelmäßig geeignet, wenn es ordnungsgemäß erstellt wurde und plausibel ist.
Entscheidend ist die Begründungstiefe: Hat ein Gutachten Schwächen, rechtfertigt das nicht automatisch, es komplett zu verwerfen. Ist beispielsweise ein Abschlag nicht ausreichend begründet, darf nur dieser Abschlag gestrichen werden. Lücken können Finanzamt und Gericht im Rahmen der Beweiswürdigung selbst schließen, soweit das ohne weiteren Sachverständigen möglich ist. Vor allem muss sich das Gericht mit den Einschätzungen des Sachverständigen auseinandersetzen und eine abweichende Auffassung begründen. Genau das fehlte hier: Das Finanzgericht erklärte nicht, warum die gutachterlich festgestellten Mängel- und Sanierungspositionen von 20.500 Euro beziehungsweise 80.500 Euro unzutreffend oder unbeachtlich sein sollten.
Wichtig ist auch die Reichweite des Kaufpreisarguments: Ein zeitnaher Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag kann nach § 198 Abs. 3 BewG als Nachweis dienen – aber nach dem Gesetzeswortlaut nur für einen niedrigeren Wert. Einen höheren Wert als den typisiert ermittelten kann das Finanzamt über spätere Verkaufspreise nicht ansetzen.
Was bedeutet das für Betroffene?
Für Erbinnen, Erben und Beschenkte mit Immobilien im Nachlass ist das eine gute Nachricht. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer bemisst sich am festgestellten Grundbesitzwert; jeder Euro weniger beim Wert senkt die Steuerlast, sofern die Freibeträge überschritten sind. Wer ein ordnungsgemäßes Gutachten vorlegt, hat Anspruch auf eine inhaltliche Prüfung – eine pauschale Ablehnung mit Verweis auf einen späteren Verkaufserlös genügt nicht.
Praktisch heißt das: Beauftragen Sie möglichst früh einen öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen, und zwar für eine Bewertung auf den Todes- beziehungsweise Schenkungsstichtag. Lassen Sie Baumängel, Sanierungsstau, Feuchteschäden oder ungünstige Mietverhältnisse konkret beziffern und mit Fotos sowie Kostenschätzungen belegen. Je nachvollziehbarer die einzelnen Abschläge begründet sind, desto schwerer fällt es Finanzamt und Gericht, sie zu übergehen.
Achten Sie außerdem auf Fristen: Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Diese Frist ist entscheidend, denn der festgestellte Wert wird später für den Erbschaftsteuerbescheid bindend. Wenn Sie die Immobilie verkauft haben, prüfen Sie, ob der Kaufpreis überhaupt vergleichbar ist – Umbauten, Marktveränderungen oder ein Verkauf im Paket können die Vergleichbarkeit stören. Wird Ihr Gutachten ohne inhaltliche Auseinandersetzung abgelehnt, sollten Sie diesen Punkt ausdrücklich rügen.
Bei höheren Werten lohnt sich fachkundige Unterstützung durch Steuerberatung oder eine auf Steuerstreitverfahren spezialisierte Kanzlei, insbesondere wenn es um Einspruch, Klage oder eine Nichtzulassungsbeschwerde geht. Anwalt für Steuerrecht finden – so klären Sie früh, ob sich ein Gutachten und ein Rechtsbehelf für Sie rechnen.
Quellen: Bundesfinanzhof, Beschluss vom 04.08.2026, Az. II B 87/25 · Vorinstanz: FG Düsseldorf, Urteil vom 27.11.2025, Az. 11 K 2562/22 BG