Wer beim Verkauf einer Eigentumswohnung Provision verlangt, braucht einen Maklervertrag, der die gesetzliche Form wahrt. Das Landgericht München I hat die Klage eines Maklers auf rund 15.000 Euro Provision abgewiesen, weil der Austausch über einen Messenger-Dienst für einen formwirksamen Maklervertrag nicht ausreichte. Das Oberlandesgericht bestätigte die Entscheidung. Für Verkäufer, Käufer und Makler ist das eine wichtige Klarstellung, denn ein Formfehler kostet den gesamten Lohn.
Der Fall: Provisionsforderung nach Wohnungsverkauf
Gegenstand des Verfahrens war der Verkauf einer Wohnung. Der Makler verlangte dafür eine Provision von etwa 15.000 Euro und zog vor das Landgericht München I, das die Sache unter dem Aktenzeichen 3 O 13657/25 führte. Seine Provisionsforderung stützte er auf eine Absprache, die über Nachrichten eines Messenger-Dienstes zustande gekommen sein sollte.
Streitpunkt war damit nicht in erster Linie, ob der Makler tatsächlich tätig geworden war, sondern ob überhaupt ein wirksamer Maklervertrag existierte. Genau daran scheiterte die Klage. In Provisionsprozessen ist diese Reihenfolge typisch: Gerichte prüfen zunächst, ob ein Vertrag formwirksam geschlossen wurde, und erst danach, ob die Maklerleistung für den Kaufvertrag ursächlich war. Fehlt es schon an der Form, kommt es auf alles Weitere nicht mehr an.
Die Entscheidung des Gerichts
Nach einem Bericht von LTO wies das Landgericht München I die Zahlungsklage ab. Die über den Messenger ausgetauschten Nachrichten reichten nach Auffassung der Kammer nicht aus, um einen formwirksamen Maklervertrag über den Verkauf der Wohnung zu begründen. Das Oberlandesgericht bestätigte diese Beurteilung im weiteren Verfahrensgang.
Im Mittelpunkt stand damit die seit Ende 2020 geltende Formvorschrift des § 656a BGB. Ist deren Anforderung nicht erfüllt, ist der Maklervertrag nichtig – mit der Folge, dass kein Anspruch auf Maklerlohn entsteht, selbst wenn der Makler die Wohnung nachgewiesen und der Kaufvertrag anschließend beim Notar beurkundet wurde. Die Entscheidung bedeutet nicht, dass elektronische Nachrichten die Textform nie wahren können. Sie zeigt aber, dass ein loser Nachrichtenwechsel nicht automatisch genügt: Ob eine einzelne Nachricht den gesetzlichen Anforderungen entspricht und zugleich eine hinreichend bestimmte Provisionsabrede enthält, bleibt eine Frage des Einzelfalls.
Rechtlicher Hintergrund: § 656a BGB und die Textform
Grundsätzlich entsteht ein Anspruch auf Maklerlohn nach § 652 BGB nur, wenn ein Maklervertrag besteht und der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Seit der Reform der Maklerkosten beim Immobilienkauf gilt zusätzlich § 656a BGB: Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedürfen der Textform. Mündliche Absprachen oder ein bloßes Handeln per Handschlag sind damit ausgeschlossen.
Textform bedeutet nach § 126b BGB: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, abgegeben auf einem dauerhaften Datenträger. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, eine E-Mail oder ein PDF genügen regelmäßig. Wird die Form verfehlt, ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig. Eine Heilung durch spätere Erfüllung – wie sie das Gesetz etwa für den beurkundungsbedürftigen Grundstückskaufvertrag vorsieht – gibt es beim Maklervertrag nicht.
Flankiert wird die Formvorschrift durch § 656c BGB und § 656d BGB. Danach darf die Provision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher im Ergebnis nicht einseitig auf den Käufer abgewälzt werden; verstößt eine Abrede dagegen, ist sie unwirksam. Der Gesetzgeber wollte Erwerber vor überraschenden und einseitigen Kostenlasten schützen.
Was bedeutet das für Betroffene?
Für Makler ist die Botschaft eindeutig: Die Provisionsabrede gehört vor Beginn der Tätigkeit in ein eigenes Dokument, das die Vertragsparteien, das Objekt, die Leistung und die Höhe der Provision klar benennt. Es sollte nachweisbar zugehen – etwa per E-Mail mit Anhang und Bestätigung des Empfängers. Wer sich auf spontane Chatverläufe verlässt, riskiert, am Ende trotz erheblichen Aufwands leer auszugehen.
Verkäufer und Käufer sollten Provisionsrechnungen nicht ungeprüft begleichen. Sinnvoll ist, drei Punkte zu klären: Gibt es einen Maklervertrag in Textform, der vor dem Nachweis des Objekts geschlossen wurde? Ist die Provisionshöhe dort eindeutig geregelt? Und entspricht die Kostenverteilung den Vorgaben zur hälftigen Teilung, wenn der Käufer Verbraucher ist? Als Unterlagen sollten Sie Exposés, E-Mails, Chatverläufe, Besichtigungsprotokolle, Reservierungsvereinbarungen und den notariellen Kaufvertrag sichern.
Wurde bereits gezahlt, obwohl der Vertrag formunwirksam war, kommt eine Rückforderung wegen ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 BGB in Betracht. Dafür gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, die nach § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den Umständen Kenntnis erlangt haben. Wer eine Mahnung oder Klage über mehrere tausend Euro erhält, sollte nicht abwarten: Gerichtliche Fristen laufen kurz, und ein Versäumnisurteil lässt sich nur mit zusätzlichem Aufwand beseitigen.
Bei Streit über eine fünfstellige Provision lohnt sich anwaltliche Prüfung regelmäßig, weil die Formfragen des Maklerrechts im Detail komplex sind. Anwalt für Immobilienrecht finden – so klären Sie schnell, ob eine Forderung berechtigt ist oder ob Sie Geld zurückverlangen können.
Quellen: Bericht bei LTO. Ein amtlicher Urteils-Volltext lag bei Veröffentlichung noch nicht vor.
