Wohnungseigentümer können die Gestaltung einer Hausfassade durch ein großflächiges Streetart-Kunstwerk mit einfacher Mehrheit beschließen. Das hat der Bundesgerichtshof am 25. September 2026 entschieden (Az. V ZR 165/25). Ein einzelner Eigentümer kann einen solchen Beschluss nicht allein deshalb kippen, weil ihm das Bild nicht gefällt oder weil noch nicht feststeht, wie das fertige Werk konkret aussehen wird. Die Entscheidung stärkt die Handlungsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften erheblich.
Der Fall: Ein Mural auf der Hochhausfassade
Ein Wuppertaler Verein für urbane Kunst trat an eine Wohnungseigentümergemeinschaft heran. Sein Angebot: Eine international tätige Streetart-Künstlerin sollte die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses gestalten – und zwar vollständig auf Kosten des Vereins. Das Vorhaben war Teil eines größeren Stadtkunst-Projekts, das der Oberbürgermeister der Stadt unterstützte.
Das sogenannte Mural, also ein großformatiges Wandgemälde, sollte möglichst lange an der Fassade bleiben, angestrebt waren mehr als zehn Jahre. Vertraglich festgeschrieben war die Gemeinschaft allerdings nur für fünf Jahre. Danach durfte sie frei entscheiden, was mit der Wand geschieht – etwa überstreichen oder eine Dämmung anbringen.
Die Eigentümer ermächtigten ihre Verwalterin mehrheitlich, den angebotenen Gestattungsvertrag zu unterzeichnen. Ein Wohnungseigentümer war damit nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage nach § 44 WEG. Er argumentierte, das Gemälde gestalte die Anlage grundlegend um; außerdem sei völlig offen, welches Motiv am Ende entstehe. Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage ab (Urteil vom 11.12.2024, Az. 95b C 72/24), das Landgericht Düsseldorf bestätigte dies (Urteil vom 21.07.2025, Az. 25 S 2/25) und ließ die Revision zu.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat wies die Revision zurück. Der Beschluss bleibt damit wirksam.
Zunächst stellte der Senat klar: Eine künstlerische Fassadengestaltung ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG. Darunter fallen auch Maßnahmen, die auf Dauer angelegt sind und das äußere Erscheinungsbild der Anlage deutlich verändern. Solche Maßnahmen dürfen die Eigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen.
Auch am Bestimmtheitserfordernis scheiterte der Beschluss nicht. Ein Beschluss muss so klar formuliert sein, dass die Eigentümer erkennen können, wofür sie stimmen. Dafür genügt es nach Ansicht des BGH, wenn die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung, die Dauer des Verbleibs und die Person der Künstlerin festgelegt sind. Eine Beschreibung des fertigen Motivs ist nicht erforderlich. Kunst unterscheide sich von gewöhnlichen Bauleistungen: Sie folge nicht schlicht den Vorgaben eines Bauherrn, sondern entstehe in einem kreativen Prozess, der Freiräume brauche und sich durch Versuche und Überarbeitungen dynamisch entwickle. Dass das Ergebnis nicht exakt vorhersehbar ist, gehört nach Auffassung des Senats zum Wesen der Kunst. Rahmenvorgaben zu Farbgebung und Stil reichen aus – und solche gab es hier.
Zentral ist die Aussage zur Schranke des § 20 Abs. 4 WEG: Danach darf eine bauliche Veränderung die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten. Der BGH legt hier einen strengen Maßstab an. Eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks ist danach regelmäßig noch keine grundlegende Umgestaltung. Auch ein neuer Farbanstrich der Fassade kann mehrheitlich beschlossen werden. Maßgeblich ist stets die Wohnanlage als Ganzes, nicht das einzelne Gebäude oder Bauteil. Der Gesetzgeber wollte mit dem zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) gerade erreichen, dass mehr Maßnahmen per Mehrheit möglich sind.
Eine allgemeingültige Definition, wann die Grenze überschritten ist, lehnte der Senat ausdrücklich ab. Das lasse sich nur im Einzelfall vom Tatrichter beurteilen. Zusätzlich berücksichtigte der BGH, dass das Bild Teil eines städtischen Gesamtprojekts ist und dass solche Projekte auf mitwirkungsbereite Eigentümer angewiesen sind. Auch eine unbillige Benachteiligung des klagenden Eigentümers verneinte das Gericht: Dafür müsste er stärker belastet sein als die übrigen Eigentümer. Dass ihm das Gemälde weniger gefällt, genügt nicht.
Was bedeutet das für Betroffene?
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist das Urteil eine spürbare Erleichterung. Wer eine Fassade neu gestalten, umfärben oder künstlerisch bespielen will, braucht keine Einstimmigkeit – in größeren Anlagen wäre die praktisch kaum zu erreichen. Der Kreis der mehrheitsfähigen Maßnahmen ist damit weiter, als viele Verwaltungen bislang angenommen haben.
Für überstimmte Eigentümer heißt das umgekehrt: Der bloße Geschmack trägt eine Anfechtung nicht. Wer gegen einen Beschluss vorgehen will, muss darlegen, dass die Anlage als Ganzes ihren Charakter verliert oder dass er persönlich ungleich stärker betroffen ist als die übrigen Eigentümer – etwa durch eine dauerhafte Verschattung oder eine erhebliche Beeinträchtigung seiner Sondereigentumseinheit.
Praktisch wichtig ist die Frist: Eine Anfechtungsklage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht eingehen, die Begründung binnen zwei Monaten. Diese Fristen sind nicht verlängerbar. Wer eine Klage erwägt, sollte deshalb sofort nach der Versammlung das Protokoll, die Beschlusssammlung, die Einladung mit Tagesordnung und alle Anlagen zum Vertragsentwurf sichern.
Verwaltungen und Beiräte sollten Beschlussanträge künftig sauber strukturieren: Fläche, Kosten, Bindungsdauer und ausführende Person gehören ausdrücklich in den Beschlusstext. Das schafft die nötige Bestimmtheit und macht den Beschluss anfechtungsfest. Bei Streit über Kostenverteilung, Bindungsdauer oder Rückbau lohnt sich früh anwaltlicher Rat.
Ob ein Beschluss Ihrer Gemeinschaft die Grenze zur grundlegenden Umgestaltung überschreitet, hängt nach dem BGH immer vom Einzelfall ab. Eine fachkundige Einschätzung vor Fristablauf ist deshalb entscheidend: Anwalt für Immobilienrecht finden.
