Immobilienrecht in Freiburg: Anwältin oder Anwalt für Kauf, WEG und Grundbuch

Immobilienrecht in Freiburg: typische Streitfälle im Überblick

Mit rund 238.299 Einwohnern gehört Freiburg zu den größten Städten Baden-Württembergs, und Wohnraum in der Universitätsstadt im Breisgau ist seit Jahren knapp. Wo Häuser und Eigentumswohnungen hohe Preise erzielen, geht es bei Konflikten im Immobilienrecht fast immer um erhebliche Summen – anwaltliche Begleitung sollte deshalb früh ansetzen und nicht erst im Prozess beginnen.

Das Immobilienrecht bündelt die zivilrechtlichen Regeln rund um Grundstücke und Wohnungseigentum: den Kaufvertrag nach § 433 BGB, der die Verkäuferseite zur Übergabe und zur Übertragung des Eigentums frei von Sach- und Rechtsmängeln und die Käuferseite zur Zahlung des Kaufpreises und zur Abnahme verpflichtet, die Eigentumsübertragung über Auflassung und Grundbuch nach § 873 BGB sowie das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaften. Auch Maklerverträge im Sinne des § 652 BGB zählen zum Immobilienrecht.

Ebenso wichtig ist die Abgrenzung: Miet- und Pachtverhältnisse gehören zum Mietrecht, Baugenehmigungen und Werkverträge mit Handwerkern zum Baurecht. Eine Anwältin oder ein Anwalt für Immobilienrecht in Freiburg klärt daher zunächst, ob der Fall tatsächlich in dieses Rechtsgebiet fällt oder eine andere Spezialisierung gefragt ist.

Typische immobilienrechtliche Mandate in Freiburg betreffen unter anderem:

• Rückabwicklung oder Anpassung eines Immobilienkaufvertrags wegen verschwiegener Mängel
• Streit um die Auflassungsvormerkung oder um Eintragungen im Grundbuch
• Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft vor dem Amtsgericht Freiburg
• Auseinandersetzungen über die Maklerprovision nach §§ 656a ff. BGB
• Prüfung von Bauträgerverträgen nach § 650u BGB beim Kauf vom Bauträger
• Konflikte unter Grundstücksnachbarn, etwa über Grenzabstände oder Wegerechte

Immobilienkauf in Freiburg: Notarvertrag, Auflassung und Grundbuch

Ein Grundstückskaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird – das schreibt § 311b BGB zwingend vor und gehört zu den zentralen Formvorschriften des Immobilienrechts. Ein privatschriftlicher Vorvertrag oder eine mündliche Zusage bindet daher niemanden, selbst wenn Kaufinteressierte auf dem Freiburger Wohnungsmarkt unter Druck stehen, sich kurzfristig festzulegen. Die notarielle Beurkundung schützt beide Seiten, ersetzt aber keine eigene rechtliche Prüfung des Vertragsentwurfs.

Mit der Unterschrift beim Notar wechselt das Eigentum noch nicht. Im Immobilienrecht gilt: Nach § 873 BGB geht das Eigentum erst über, wenn sich Verkäufer- und Käuferseite über den Eigentumsübergang einigen (Auflassung) und die Änderung im Grundbuch eingetragen ist. In der Zwischenzeit schützt die im Grundbuch eingetragene Vormerkung die Käuferseite: Verfügt die Verkäuferseite danach noch über das Grundstück, etwa durch einen zweiten Verkauf oder eine Belastung, ist diese Verfügung unwirksam, soweit sie den Anspruch der Käuferseite vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 BGB).

Gerade weil in Freiburg Kaufpreise zwischen 200.000 und 500.000 Euro üblich sind, empfiehlt sich die immobilienrechtliche Prüfung des Kaufvertragsentwurfs vor dem Notartermin: Klauseln zu Gewährleistung, Fälligkeit, Räumung oder übernommenen Belastungen lassen sich danach kaum noch korrigieren. Wer vom Bauträger kauft, sollte zusätzlich den Bauträgervertrag nach § 650u BGB prüfen lassen, der Kauf- und Werkvertragselemente kombiniert.

Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten: Notar und Grundbuch schlagen nach dem GNotKG mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises zu Buche, hinzu kommt die Grunderwerbsteuer des Landes Baden-Württemberg.

Mängel nach dem Hauskauf: Gewährleistung und Verjährung

Viele Wohngebäude in Freiburger Stadtteilen wie der Wiehre oder Herdern stammen aus der Gründerzeit – feuchte Keller, alte Leitungen oder marode Dachstühle kommen bei solchen Bestandsimmobilien vor. Kaufverträge enthalten deshalb fast immer einen Gewährleistungsausschluss. Er gilt jedoch nicht grenzenlos und ist einer der häufigsten Streitpunkte im Immobilienrecht.

Nach § 444 BGB kann sich die Verkäuferseite nicht auf den Ausschluss berufen, wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Wer also von Feuchtigkeitsschäden wusste und auf Nachfrage schwieg oder sie überstrich, haftet trotz der Klausel „gekauft wie gesehen“. Betroffene können dann je nach Lage Rücktritt, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz geltend machen.

Beim Kauf eines Bauwerks verjähren Mängelansprüche in fünf Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB), beim Kauf eines unbebauten Grundstücks dagegen in zwei Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB); die Frist beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe (§ 438 Abs. 2 BGB). Hat die Verkäuferseite den Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Käuferseite den Mangel kannte oder grob fahrlässig nicht kannte; die Fünfjahresfrist wird dadurch nicht verkürzt (§ 438 Abs. 3 BGB, §§ 195, 199 BGB). Da die Beweislast für die Arglist bei der Käuferseite liegt, gehört die Sicherung von Beweisen – Gutachten, Zeugenaussagen, Unterlagen – zu den ersten Schritten, die eine im Immobilienrecht erfahrene Anwältin oder ein erfahrener Anwalt in Freiburg einleitet.

WEG-Recht in Freiburg: Beschlussanfechtung vor dem Amtsgericht

Wer in Freiburg eine Eigentumswohnung besitzt, ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die über Sanierungen, Hausgeld oder bauliche Veränderungen per Beschluss entscheidet. Das Wohnungseigentumsrecht ist ein Kernbereich des Immobilienrechts: Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn mit der Anfechtungsklage nach § 44 WEG angreifen.

Wird die Monatsfrist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er inhaltlich fehlerhaft war; bei unverschuldeter Versäumung kommt Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht (§ 45 Satz 2 WEG, §§ 233 bis 238 ZPO). Nur nichtige Beschlüsse – etwa solche, die gegen zwingendes Recht verstoßen – lassen sich auch später noch angreifen. Wegen der kurzen Fristen sollten Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer das Protokoll der Versammlung umgehend prüfen lassen.

Bei WEG-Beschlussklagen wird der Streitwert auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festgesetzt; er darf den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses der Klägerseite und der auf ihrer Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen (§ 49 GKG). Je nach Beschluss kann der Streitwert deshalb niedrig, bei kostenintensiven Maßnahmen aber auch hoch ausfallen.

Maklerprovision und Maklervertrag: Regeln seit Ende 2020

Auf dem stark nachgefragten Freiburger Markt läuft kaum ein Verkauf ohne Maklerin oder Makler. Auch das Maklerrecht gehört zum Immobilienrecht: Grundlage ist der Maklervertrag nach § 652 BGB, wonach die Provision nur geschuldet ist, wenn der Kaufvertrag durch Nachweis oder Vermittlung tatsächlich zustande kommt.

Seit Ende 2020 gelten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zusätzliche Regeln: Der Maklervertrag bedarf unabhängig davon, wer ihn schließt, der Textform (§ 656a BGB) – eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Die Regeln zur Teilung der Provision setzen voraus, dass die Käuferseite Verbraucher ist (§ 656b BGB). Ist die Maklerin oder der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision von beiden in gleicher Höhe getragen werden (§ 656c BGB); wälzt eine Partei ihre Kosten ab, darf die andere höchstens die Hälfte übernehmen (§ 656d BGB).

Verstöße führen dazu, dass der Anspruch auf die Maklerprovision ganz oder teilweise entfällt. Bei den in Freiburg üblichen Kaufpreisen geht es dabei um spürbare Beträge – eine Prüfung der Provisionsvereinbarung durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Immobilienrecht lohnt sich vor der Zahlung, nicht erst danach.

Zuständige Gerichte: Amtsgericht Freiburg, Landgericht Freiburg, Oberlandesgericht Karlsruhe

Seit dem 1. Januar 2026 sind die Amtsgerichte für zivilrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 10.000 Euro zuständig (§ 23 Nr. 1 GVG); zuvor lag die Grenze bei 5.000 Euro. Oberhalb dieser Schwelle beginnt die Zuständigkeit des Landgerichts – immobilienrechtliche Klagen aus Freiburg verhandelt dann das Landgericht Freiburg.

Da der Streitwert beim Streit um einen Immobilienkauf meist dem Kaufpreis entspricht, landen Klagen auf Rückabwicklung oder Schadensersatz regelmäßig vor dem Landgericht Freiburg; dort besteht Anwaltszwang. Gegen dessen Urteile ist die Berufung zum Oberlandesgericht Karlsruhe möglich.

Im Überblick:

• Zivilklagen bis 10.000 Euro Streitwert: Amtsgericht Freiburg (§ 23 Nr. 1 GVG)
• Zivilklagen über 10.000 Euro, etwa die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs: Landgericht Freiburg
• WEG-Beschlussklagen für Wohnanlagen in Freiburg: ausschließlich Amtsgericht Freiburg, unabhängig vom Streitwert
• Berufungen gegen Urteile des Amtsgerichts Freiburg: Landgericht Freiburg; in Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 WEG dagegen das Landgericht Karlsruhe als gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des Oberlandesgerichts Karlsruhe (§ 72 Abs. 2 GVG)
• Berufungen gegen Urteile des Landgerichts Freiburg: Oberlandesgericht Karlsruhe

Öffentlich-rechtliche Fragen rund um Grundstücke – etwa Baugenehmigungen – gehören dagegen nicht zum zivilen Immobilienrecht, sondern vor die Verwaltungsgerichtsbarkeit und ins öffentliche Baurecht.

Kosten im Immobilienrecht: Anwaltsgebühren nach RVG und Nebenkosten

Anwaltsgebühren richten sich im Immobilienrecht nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und damit nach dem Streitwert. Beim Streit um einen Immobilienkauf entspricht dieser meist dem Kaufpreis – in Freiburg häufig 200.000 bis 500.000 Euro. Eine 1,3-Geschäftsgebühr für die außergerichtliche Vertretung liegt dann bei etwa 3.100 bis 4.900 Euro zuzüglich Umsatzsteuer (RVG-Tabelle, Stand 06/2025).

Kommt es im Immobilienrecht zum Prozess vor dem Landgericht Freiburg, können Verfahrens- und Terminsgebühr zusammen fünfstellig werden, wobei eine vorher entstandene Geschäftsgebühr zur Hälfte, höchstens mit einem Gebührensatz von 0,75, auf die Verfahrensgebühr angerechnet wird (Vorbemerkung 3 Abs. 4 VV RVG) – hinzu kommen Gerichtskosten und im Unterliegensfall die Gebühren der Gegenseite. Ob eine Rechtsschutzversicherung eintritt, hängt vom Tarif ab; der Immobilienerwerb ist dort häufig gesondert geregelt, ein Blick in die Bedingungen lohnt vor der Mandatierung.

Anwältin oder Anwalt für Immobilienrecht in Freiburg finden

Auf anwaltvergleich.de können Sie nach Rechtsgebiet und Ort suchen. Wer etwa eine Anwältin oder einen Anwalt in Freiburg sucht, findet im Verzeichnis Anschrift und Telefonnummer sowie Fachanwaltstitel laut Angaben der BRAK und kann die Kanzlei selbst kontaktieren. Hintergründe zur Plattform finden sich im Pressebereich.

Bei der Auswahl helfen einige Kriterien: einschlägige Fachanwaltstitel wie „Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ oder „Bau- und Architektenrecht“, nachweisbare Erfahrung mit immobilienrechtlichen Verfahren vor dem Amtsgericht Freiburg und dem Landgericht Freiburg sowie eine klare Auskunft zu den voraussichtlichen Kosten schon im ersten Gespräch – ohne Gebührenvereinbarung beträgt die Gebühr für ein erstes Beratungsgespräch bei Verbraucherinnen und Verbrauchern höchstens 190 Euro zuzüglich Umsatzsteuer (§ 34 Abs. 1 RVG).

Alle Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen zum Immobilienrecht (Stand 2026) und ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Immobilienrecht. anwaltvergleich.de ist keine Kanzlei und bietet keine Rechtsberatung.