Wer seine Mietschulden nach einer fristlosen Kündigung rechtzeitig nachzahlt, darf in der Wohnung bleiben – jedenfalls was die fristlose Kündigung angeht. Ob das auch für eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung gilt, ist seit Jahren umstritten. Das Landgericht Berlin II hält hier an einer Linie fest, die von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs abweicht – im Verfahren mit dem Aktenzeichen 66 S 18/25 geht der Konflikt weiter.
Der Hintergrund des Streits
Zum konkreten Sachverhalt ist nur wenig bekannt. Die typische Konstellation, um die es in solchen Verfahren geht, ist jedoch seit Jahren dieselbe: Ein Mieter gerät mit der Miete in Rückstand, der Vermieter kündigt deshalb fristlos und spricht vorsorglich zusätzlich eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist aus. Diese doppelte Kündigung – fristlos und hilfsweise ordentlich – ist in der Praxis der Standardfall.
Zahlt der Mieter anschließend die Rückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist vollständig nach oder übernimmt eine Behörde die Schulden, stellt sich die entscheidende Frage: Ist damit nur die fristlose Kündigung vom Tisch – oder auch die hilfsweise erklärte ordentliche? Von der Antwort hängt ab, ob das Mietverhältnis fortbesteht oder ob der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist dennoch räumen muss. Für viele Haushalte entscheidet sich daran, ob sie ihr Zuhause behalten.
Die Entscheidung des Gerichts
Nach einem Bericht von LTO setzt sich die Auseinandersetzung zwischen dem Landgericht Berlin II und dem Bundesgerichtshof um die Schonfristzahlung fort; das Berliner Gericht beharrt in dieser Frage seit Jahren auf einer eigenen Position und weicht damit von der höchstrichterlichen Linie ab. Außerdem steht eine gesetzliche Reform im Raum, die den Streit möglicherweise beenden könnte.
Ungewöhnlich ist das deshalb, weil Entscheidungen des BGH als Revisionsgericht normalerweise die Richtung für die Instanzgerichte vorgeben. Formal bindend sind sie allerdings nur für den jeweils entschiedenen Einzelfall nach einer Zurückverweisung. Ein Landgericht darf also – juristisch sauber begründet – eine andere Auffassung vertreten. Für die betroffenen Parteien bedeutet das vor allem Unsicherheit: Welche Rechtsauffassung gilt, hängt dann faktisch davon ab, welches Gericht zuständig ist und ob der Fall in die Revision gelangt.
Rechtlicher Hintergrund
Die Grundlage der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist § 543 BGB. Danach kann der Vermieter außerordentlich kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand ist oder sich der Rückstand insgesamt auf mehr als zwei Monatsmieten summiert.
Für Wohnraum ergänzt § 569 BGB diese Regel um die sogenannte Schonfristzahlung: Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage wegen der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet. Dieses Instrument greift allerdings nicht, wenn der Kündigung bereits innerhalb der letzten zwei Jahre eine durch Schonfristzahlung unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen war.
Die ordentliche Kündigung richtet sich dagegen nach § 573 BGB und setzt ein berechtigtes Interesse voraus – dazu zählt auch eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung wie anhaltende Zahlungsrückstände. Der Wortlaut der Schonfristregelung erwähnt die ordentliche Kündigung nicht. Der BGH leitet daraus ab, dass eine Nachzahlung die ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht beseitigt, sondern allenfalls im Rahmen der Gesamtwürdigung des Verschuldens Bedeutung hat. Die Gegenauffassung hält eine entsprechende Anwendung für geboten, weil der Kündigungsschutz sonst weitgehend leerliefe.
Was bedeutet das für Betroffene?
Für Mieter mit Zahlungsrückständen gilt: Eine Schonfristzahlung ist in jedem Fall sinnvoll, aber sie ist kein sicherer Schutz vor dem Wohnungsverlust, solange zusätzlich ordentlich gekündigt wurde. Wichtig ist, die Frist exakt einzuhalten – maßgeblich sind zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage, nicht ab Zugang der Kündigung. Gezahlt werden muss der vollständige rückständige Betrag; eine Teilzahlung genügt nicht.
Wer die Summe nicht selbst aufbringen kann, sollte umgehend das Jobcenter oder das Sozialamt einschalten. Nach dem Sozialrecht können Mietschulden als Darlehen übernommen werden, um Wohnungslosigkeit abzuwenden – eine solche Verpflichtungserklärung der Behörde wirkt wie eine Zahlung. Entscheidend ist, dass der Antrag früh gestellt und die Erklärung rechtzeitig beim Vermieter eingeht.
Praktisch empfiehlt sich, sämtliche Unterlagen zu sichern: Kündigungsschreiben mit Zugangsnachweis, Klagezustellung mit Datum, Zahlungsbelege, Kontoauszüge und den gesamten Schriftverkehr mit Vermieter und Behörde. Wird dennoch auf Räumung geklagt, lohnt sich der Hinweis auf eine Räumungsfrist nach der Zivilprozessordnung, die das Gericht auf Antrag gewähren kann.
Vermieter sollten umgekehrt wissen, dass eine hilfsweise ordentliche Kündigung sorgfältig begründet werden muss: Erforderlich ist eine Darstellung des Pflichtverstoßes und seines Gewichts, nicht nur ein pauschaler Verweis auf den Rückstand. Wegen der uneinheitlichen Rechtsprechung und der möglichen Gesetzesänderung ist auf beiden Seiten frühzeitige anwaltliche Beratung ratsam – spätestens, sobald eine Räumungsklage zugestellt wird, denn dann laufen kurze Fristen.
Wer von einer Kündigung wegen Mietrückständen betroffen ist, sollte die Erfolgsaussichten individuell prüfen lassen und kann hier einen Anwalt für Mietrecht finden.
Quellen: Bericht bei LTO. Ein amtlicher Urteils-Volltext lag bei Veröffentlichung noch nicht vor.
