Die Bundesregierung will Vergesellschaftungen von Wohnungsbeständen gesetzlich erschweren – die Linke hält das angekündigte Vorhaben für verfassungswidrig. Juristisch gesichert ist bislang vor allem ein Punkt: Ein Bundesgesetz, das allein dazu dient, ein Vorhaben eines Bundeslandes zu blockieren, wäre unzulässig. Für Mieterinnen, Mieter und Wohnungseigentümer ändert sich dadurch kurzfristig nichts – mittelfristig geht es aber um eine Grundsatzfrage des Grundgesetzes.
Der Hintergrund: Streit um Vergesellschaftung in Berlin
Auslöser der Debatte sind die Vergesellschaftungspläne in Berlin. Dort hatte ein Volksentscheid im Jahr 2021 eine Mehrheit dafür ergeben, große private Wohnungsunternehmen in Gemeineigentum zu überführen. Seither wird darüber gestritten, ob und wie ein solches Landesgesetz verfassungsrechtlich ausgestaltet werden könnte.
Die Bundesregierung will diesen Plänen nun entgegentreten. Bundesminister Alexander Dobrindt hat dafür ein Gesetz angekündigt, das unter dem Stichwort „Investitionsschutzgesetz" diskutiert wird. Der Gedanke dahinter: Wer in Wohnimmobilien investiert, soll sich darauf verlassen können, dass sein Eigentum nicht nachträglich in Gemeineigentum überführt wird.
Gegen dieses Vorhaben wendet sich die Linke. Aus der Fraktion kommt Kritik von Eralp, die das angekündigte Gesetz für nicht mit der Verfassung vereinbar hält. Ein konkreter Gesetzentwurf lag bei Bekanntwerden der Kritik noch nicht öffentlich vor.
Die Kritik der Linken und der juristische Stand
Nach einem Bericht von LTO hält die Linke das von Dobrindt angekündigte Gesetz für verfassungswidrig; juristisch festgeschrieben sei bislang lediglich, dass ein reines Verhinderungsgesetz keinen Bestand hätte. Damit ist ein Bundesgesetz gemeint, das keine eigenständige Sachregelung trifft, sondern ausschließlich den Zweck verfolgt, ein Landesvorhaben zu stoppen.
Diese Grenze folgt aus dem Aufbau des Grundgesetzes selbst. Der Bund darf seine Gesetzgebungskompetenzen nutzen, um Sachfragen zu regeln – er darf sie aber nicht dazu einsetzen, eine im Grundgesetz ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit faktisch abzuschaffen. Ob das angekündigte Gesetz diese Linie überschreitet, lässt sich seriös erst beurteilen, wenn ein ausformulierter Entwurf vorliegt. Bis dahin bewegt sich die Debatte auf politischer Ebene.
Rechtlicher Hintergrund: Art. 15 GG und die Kompetenzfrage
Die zentrale Norm ist Art. 15 GG. Danach können Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden. Die Vorschrift verweist für die Entschädigung auf Art. 14 Abs. 3 GG: Die Höhe ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Betroffenen zu bestimmen. Eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts ist damit nicht von vornherein ausgeschlossen.
Art. 15 GG ist bislang nie angewendet worden. Umstritten ist vor allem, wer ein solches Gesetz erlassen dürfte. Die Kompetenzverteilung richtet sich nach den allgemeinen Regeln der Art. 70 ff. GG. Die Länder sind zuständig, soweit das Grundgesetz nicht dem Bund die Gesetzgebung zuweist. Macht der Bund von einer konkurrierenden Kompetenz abschließend Gebrauch, entfaltet das nach Art. 72 Abs. 1 GG eine Sperrwirkung für die Länder.
Genau daran war der Berliner Mietendeckel gescheitert: Das Bundesverfassungsgericht erklärte das Landesgesetz mit Beschluss vom 25. März 2021 (Az. 2 BvF 1/20) für nichtig, weil der Bund das Mietpreisrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch bereits abschließend geregelt hat. Eine Vergesellschaftung nach Art. 15 GG ist damit rechtlich allerdings nicht vergleichbar – sie betrifft nicht die Höhe der Miete, sondern die Eigentumsordnung. Hinzu kommt Art. 79 GG: Das Grundgesetz kann nur durch ausdrückliche Textänderung geändert werden, nicht durch ein einfaches Bundesgesetz.
Was bedeutet das für Betroffene?
Für Mieterinnen und Mieter gilt zunächst: Weder die Vergesellschaftungspläne noch das angekündigte Bundesgesetz ändern etwas an bestehenden Mietverträgen. Maßgeblich bleiben die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete richten sich nach § 558 BGB, Erhöhungen nach Modernisierung nach § 559 BGB, und bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten greift die Mietpreisbremse nach § 556d BGB.
Praktisch wichtig sind die Fristen. Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB müssen Sie nicht sofort zustimmen – Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, das Schreiben zu prüfen. Wer eine überhöhte Neuvertragsmiete beanstanden will, muss dies nach § 556g BGB gegenüber dem Vermieter rügen, bevor zu viel gezahlte Miete zurückverlangt werden kann. Heben Sie deshalb Mietvertrag, sämtliche Erhöhungsschreiben, Betriebskostenabrechnungen und Schriftverkehr vollständig auf.
Für Eigentümer, Wohnungsunternehmen und Investoren bedeutet die Debatte vor allem Planungsunsicherheit. Konkrete Rechtsfolgen entstehen erst, wenn ein Gesetz tatsächlich verabschiedet wird – und auch dann ist mit einer verfassungsgerichtlichen Überprüfung zu rechnen. Anwaltliche Hilfe ist sinnvoll, sobald es um konkrete Schreiben geht: eine angekündigte Mieterhöhung, eine Kündigung, eine Betriebskostennachforderung oder Fragen zum Bestandsschutz größerer Portfolios. Wer unsicher ist, sollte vor Ablauf laufender Fristen Rat einholen, weil versäumte Fristen sich später kaum korrigieren lassen.
Die politische Debatte um Art. 15 GG wird noch länger dauern. Für den Alltag zählt dagegen das geltende Mietrecht – und dort lohnt sich eine Prüfung im Einzelfall. Anwalt für Mietrecht finden und offene Fragen zu Mieterhöhung, Kündigung oder Nebenkosten klären lassen.
Quellen: Bericht bei LTO. Ein amtlicher Urteils-Volltext lag bei Veröffentlichung noch nicht vor.
