Wer ein Familienheim erbt, kann die Erbschaftsteuer sparen – muss die Immobilie aber ohne schuldhaftes Zögern selbst beziehen. Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 27. Mai 2026 (Az. II B 41/25) klargestellt, dass die von der Rechtsprechung entwickelte Frist von sechs Monaten keine starre Grenze ist. Entscheidend bleibt eine Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls durch das Finanzgericht – und die hatte im konkreten Streit zugunsten des Erben ausfallen dürfen.
Der Fall: Wohnrecht der Mutter und eine lange Renovierung
Der Erblasser starb im Januar 2022. Sein Sohn erwarb das Familienheim, konnte es zunächst aber nicht nutzen: Einer dritten Person – der Mutter des Klägers – war im Testament ein unentgeltliches Wohnrecht am gesamten Grundstück vermacht worden. Ein solches Vermächtnis ist eine testamentarische Zuwendung, die dem Bedachten einen Anspruch gegen den Erben verschafft, ohne ihn selbst zum Erben zu machen.
Bereits im April 2022 machte der Sohn nach außen erkennbar deutlich, dass er in das Haus einziehen wollte. Im Juni 2022 zog die wohnberechtigte Mutter in ein Pflegeheim, das rechtliche Hindernis entfiel damit. Tatsächlich einziehen konnte der Erbe allerdings erst rund 24 Monate nach dem Erbfall, weil sich die notwendigen Renovierungsarbeiten nicht früher abschließen ließen.
Das Finanzamt verweigerte die Steuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG). Das Niedersächsische Finanzgericht gab dem Erben mit Urteil vom 14. Mai 2025 (Az. 3 K 80/24) recht. Dagegen legte die Finanzbehörde Nichtzulassungsbeschwerde ein – also den Rechtsbehelf, mit dem die Zulassung einer Revision erzwungen werden soll, wenn das Finanzgericht sie nicht von sich aus zugelassen hat.
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Der II. Senat des Bundesfinanzhofs wies die Beschwerde des Finanzamts als unbegründet zurück; die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Behörde. Eine Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO oder zur Fortbildung des Rechts kam nach Auffassung des Gerichts nicht in Betracht.
Das Finanzamt hatte zwei Rechtsfragen für klärungsbedürftig gehalten: ob die Steuerbefreiung auch dann greift, wenn ein vermachtes Wohnrecht den Erwerber zunächst am Einzug hindert, und ob die Prüfungsfrist erst mit dem Wegfall dieses Wohnrechts zu laufen beginnt. Der Senat ließ offen, ob die Beschwerde überhaupt ausreichend begründet war. Allein der Hinweis, dass eine bestimmte Fallgestaltung noch nicht höchstrichterlich entschieden sei, genügt dafür jedenfalls nicht.
Inhaltlich verwies der BFH auf seine gefestigte Rechtsprechung: Die Absicht zur Selbstnutzung ist eine innere Tatsache, die sich nur an äußeren Umständen ablesen lässt. Der Erwerber muss die Wohnung unverzüglich – also ohne schuldhaftes Zögern im Sinne von § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB – zur eigenen Nutzung bestimmen. Als angemessen gilt regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall, in dem der Erbe prüfen, renovieren und umziehen kann. Zieht er später ein, muss er darlegen und glaubhaft machen, wann er sich entschieden hat, warum ein früherer Einzug unmöglich war und weshalb er das nicht zu vertreten hat.
Bei dieser Karenzfrist handelt es sich nach den Leitsätzen des Beschlusses ausdrücklich nicht um eine starre Frist. Maßgeblich sind stets die konkreten Umstände, die das Finanzgericht als Tatsachengericht zu würdigen hat. An dessen Feststellungen ist der BFH in einem Revisionsverfahren gebunden; Angriffe gegen eine solche Einzelfallwürdigung begründen keinen Zulassungsgrund. Hinzu kam: Im Streitfall war das rechtliche Hindernis ohnehin innerhalb der sechs Monate entfallen, und auch die nach außen erkennbare Einzugsentscheidung lag in diesem Zeitraum. Die vom Finanzamt aufgeworfene Frage wäre in einem Revisionsverfahren also gar nicht entscheidungserheblich gewesen.
Was bedeutet das für Betroffene?
Für Erben ist die Entscheidung eine gute Nachricht. Sie zeigt, dass ein später tatsächlicher Einzug – hier fast zwei Jahre nach dem Erbfall – die Steuerbefreiung nicht automatisch zerstört, wenn die Verzögerung nachvollziehbar und nicht selbst verschuldet ist. Umgekehrt gilt aber: Die Beweislast liegt beim Erwerber. Wer die sechs Monate überschreitet, muss liefern.
Praktisch heißt das: Dokumentieren Sie frühzeitig und schriftlich, dass Sie einziehen wollen. Geeignet sind etwa Handwerkerangebote und Aufträge, Rechnungen, Bautagebücher, Fotos vom Zustand der Immobilie, Schriftwechsel mit Architekten oder Behörden, Kündigung der bisherigen Wohnung sowie Vermerke über Gespräche mit Wohnberechtigten. Halten Sie fest, wann Sie welche Schritte unternommen haben und woran es lag, wenn sich etwas verzögert – etwa Lieferengpässe, Schadstofffunde oder ein noch bestehendes Wohn- oder Nießbrauchrecht.
Wichtig sind außerdem die weiteren Voraussetzungen der Vorschrift: Die Befreiung für Kinder gilt nur bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche, und die Selbstnutzung muss grundsätzlich zehn Jahre lang fortbestehen. Ein Auszug oder Verkauf innerhalb dieser Frist kann die Steuer nachträglich auslösen. Prüfen Sie Erbschaftsteuerbescheide sorgfältig und beachten Sie die einmonatige Einspruchsfrist.
Weil die Bewertung stark vom Einzelfall abhängt, lohnt sich frühzeitige fachliche Unterstützung – idealerweise schon vor dem Einzug, nicht erst nach einem ablehnenden Bescheid. Wer sich mit dem Finanzamt über die Familienheim-Befreiung streitet, sollte einen Anwalt für Steuerrecht finden und die Erfolgsaussichten eines Einspruchs oder einer Klage klären lassen.
Quellen: Bundesfinanzhof, Beschluss vom 27.05.2026, Az. II B 41/25 · Weiterführend: Entscheidungen online des BFH
