Anwältin oder Anwalt für Baurecht in Mönchengladbach: Baumängel, Abnahme, Werklohn

Anwältin oder Anwalt für Baurecht in Mönchengladbach: Baumängel und Bauverträge

Das Baurecht in Mönchengladbach ist in erster Linie Vertragsrecht. Grundlage jedes Bauvorhabens zwischen Rheydt, Odenkirchen und Neuwerk ist der Werkvertrag nach § 631 BGB: Der Unternehmer schuldet ein mangelfreies Werk, der Besteller die vereinbarte Vergütung. Für die Errichtung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks ergänzt § 650a BGB diesen Grundtyp um besondere Regeln, etwa das Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB und den Anspruch auf eine prüfbare Schlussrechnung nach § 650g Abs. 4 BGB.

Ob ein Vertrag nur dem Baurecht des BGB oder zusätzlich der VOB/B unterliegt, entscheidet sich beim Vertragsschluss. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B ist kein Gesetz, sondern ein Regelwerk, das als Allgemeine Geschäftsbedingung einbezogen werden muss. Gegenüber Verbraucherinnen und Verbrauchern gilt sie nur, wenn der Text bei Vertragsschluss tatsächlich ausgehändigt wurde. Öffentliche Auftraggeber wie die Stadt Mönchengladbach schreiben Bauleistungen dagegen auf Basis der VOB aus, sodass dort § 13 und § 16 VOB/B nahezu immer maßgeblich sind.

Für Privatleute, die ein Haus bauen oder ein Bestandsgebäude umfassend sanieren lassen, gelten seit 2018 die Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB). Sie sichern einen Anspruch auf eine Baubeschreibung, verbindliche Angaben zur Bauzeit und ein Widerrufsrecht nach § 650l BGB, das nach § 355 Abs. 2 BGB 14 Tage läuft und nach § 356e BGB nicht vor der Belehrung über das Widerrufsrecht beginnt; bei notariell beurkundeten Verträgen besteht es nicht. Wer in Mönchengladbach Grundstück und Bauleistung aus einer Hand vom Bauträger erwirbt, schließt einen Bauträgervertrag nach § 650u BGB; hier fällt die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent auf den gesamten Kaufpreis einschließlich Gebäude an.

Eine Anwältin oder ein Anwalt für Baurecht prüft solche Verträge vor der Unterschrift auf unwirksame Klauseln, etwa unzulässige Vertragsstrafen oder Abnahmefiktionen, und begleitet später die Durchsetzung von Mängelrechten. In Mönchengladbach ist das Baurecht zudem eng mit der Umnutzung alter Industriebauten aus der Textilzeit verknüpft: Bei Sanierungen im Bestand stellen sich regelmäßig Fragen nach der Beschaffenheitsvereinbarung und danach, welche Ausführungsstandards als anerkannte Regeln der Technik geschuldet sind.

Baumängel in Mönchengladbach: Gewährleistung und Ansprüche durchsetzen

Ein Baumangel liegt nach § 633 BGB vor, wenn das Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet. Feuchte Kellerwände in einem Neubau in Giesenkirchen, undichte Flachdächer oder eine Heizung, die die vereinbarte Leistung nicht erreicht, fallen im Baurecht darunter. Die Rechte des Bestellers zählt § 634 BGB auf: zunächst Nacherfüllung, dann Selbstvornahme mit Kostenerstattung (§ 637 BGB), Rücktritt oder Minderung und schließlich Schadensersatz.

Der Weg zur Durchsetzung führt im Baurecht fast immer über eine schriftliche Mängelrüge mit angemessener Frist zur Nacherfüllung. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, darf der Bauherr den Mangel selbst beseitigen lassen oder Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen. Bei Verträgen mit VOB/B regelt § 13 Abs. 5 VOB/B das Verfahren: Der Auftragnehmer ist verpflichtet, alle während der Verjährungsfrist hervortretenden Mängel auf seine Kosten zu beseitigen, wenn der Auftraggeber dies vor Ablauf der Frist schriftlich verlangt.

Bei den Fristen unterscheiden sich BGB und VOB/B deutlich. Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren ab Abnahme. Ist die VOB/B gegenüber einem Unternehmen oder einem öffentlichen Auftraggeber wirksam vereinbart, gilt nach § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B eine Frist von vier Jahren; für die vom Feuer berührten Teile von Feuerungsanlagen zwei Jahre. Gegenüber Verbraucherinnen und Verbrauchern bleibt es bei fünf Jahren, weil eine Verkürzung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 309 Nr. 8 Buchst. b Doppelbuchst. ff BGB unwirksam ist. Eine Anwältin oder ein Anwalt für Baurecht in Mönchengladbach prüft daher zuerst, welches Regelwerk gilt, bevor über Klage oder Vergleich entschieden wird.

• Mangel mit Fotos, Datum und Bautagebuch dokumentieren, bevor etwas verändert wird
• Schriftliche Mängelrüge mit angemessener Frist zur Nacherfüllung nach § 634 Nr. 1, § 635 BGB
• Verjährung prüfen: fünf Jahre nach § 634a BGB, außerhalb von Verbraucherverträgen vier Jahre nach § 13 Abs. 4 VOB/B
• Bei Streit über die Ursache: selbstständiges Beweisverfahren nach §§ 485 ff. ZPO beantragen
• Zurückbehaltungsrecht am Werklohn nach § 641 Abs. 3 BGB ausüben
• Nach Fristablauf Kostenvorschuss nach § 637 Abs. 3 BGB verlangen
• Klage bei Streitwerten über 10.000 Euro beim Landgericht Mönchengladbach einreichen

Ein häufiger Fehler ist es, die Mängelbeseitigung sofort einem Drittunternehmen zu übertragen, ohne dem ursprünglichen Bauunternehmen Gelegenheit zur Nacherfüllung zu geben. Dann entfällt in der Regel der Anspruch auf Kostenerstattung. Ebenso riskant ist es, den Zustand vor der Reparatur nicht beweissicher zu dokumentieren: Was das Landgericht Mönchengladbach später nicht mehr feststellen kann, kann es auch nicht zusprechen.

So finden Sie die passende Kanzlei für Baurecht in Mönchengladbach

Auf anwaltvergleich.de lassen sich Kanzleien für Baurecht in Mönchengladbach nach Rechtsgebiet und Standort filtern. Die Einträge enthalten Anschrift und Telefonnummer und zeigen, ob eine Anwältin oder ein Anwalt den Titel Fachanwältin oder Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht nach den Angaben der BRAK führt. Weitere Erläuterungen zu Mängelrechten und Fristen bietet der Artikelbereich.

Der Titel Fachanwältin oder Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht setzt die in § 14e der Fachanwaltsordnung (FAO) genannten besonderen theoretischen Kenntnisse voraus und wird von der Rechtsanwaltskammer nach § 43c BRAO verliehen. Für Mönchengladbach ist dafür die Rechtsanwaltskammer Düsseldorf zuständig, in deren Bezirk das Landgericht Mönchengladbach liegt. Voraussetzung sind nachgewiesene besondere theoretische Kenntnisse und praktische Erfahrungen aus einer festgelegten Zahl selbst bearbeiteter Fälle im Baurecht; anschließend besteht eine jährliche Fortbildungspflicht von 15 Stunden nach § 15 FAO.

Die Kosten richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG), sofern keine Vergütungsvereinbarung getroffen wird. Maßstab ist der Gegenstandswert, im Baurecht also etwa die Höhe der Mängelbeseitigungskosten oder der offene Werklohn. Für eine erste Beratung von Verbraucherinnen und Verbrauchern deckelt § 34 Abs. 1 RVG die Gebühr auf 190 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Bei größeren Bauvorhaben vereinbaren viele Kanzleien Stundensätze; solche Vereinbarungen müssen nach § 3a RVG in Textform geschlossen werden.

Wer verliert, trägt nach § 91 ZPO die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der gegnerischen Anwaltsgebühren. Gerade im Baurecht, wo Sachverständigengutachten schnell mehrere tausend Euro kosten, lohnt vor der Klage ein Blick in die Rechtsschutzversicherung: Viele Policen schließen Streitigkeiten um die Errichtung von Gebäuden ausdrücklich aus, Mängel an bestehenden Gebäuden sind dagegen häufig gedeckt.

Bauverzögerung in Mönchengladbach: Vertragsstrafe und Schadensersatz

Verzögert sich ein Bauvorhaben in Mönchengladbach, stellt sich im Baurecht zuerst die Frage, ob überhaupt ein verbindlicher Fertigstellungstermin vereinbart wurde. Ohne kalendermäßig bestimmten Termin gerät der Unternehmer nach § 286 Abs. 1 BGB erst durch eine Mahnung in Verzug. Beim Verbraucherbauvertrag verpflichtet § 650k Abs. 3 BGB den Unternehmer, verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauausführung zu machen.

Steht der Verzug fest, kann der Bauherr nach §§ 280, 286 BGB den Verzögerungsschaden ersetzt verlangen: etwa die Miete für die weiter genutzte Wohnung, Lagerkosten für Möbel oder Bereitstellungszinsen der finanzierenden Bank. Bei VOB/B-Verträgen regelt § 5 Abs. 4 VOB/B die Rechtsfolgen; nach § 6 Abs. 1 VOB/B muss der Unternehmer Behinderungen unverzüglich schriftlich anzeigen; ohne Anzeige werden die hindernden Umstände nur berücksichtigt, wenn dem Auftraggeber die Tatsache und deren hindernde Wirkung offenkundig bekannt waren.

Vertragsstrafen sind im Baurecht nur in engen Grenzen wirksam. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen darf die Strafe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs insgesamt 5 Prozent der Abrechnungssumme nicht überschreiten; als Tagessatz werden höchstens 0,3 Prozent anerkannt. Zudem muss die Strafe nach § 341 Abs. 3 BGB bei der Abnahme vorbehalten werden, sonst ist sie verloren. Für Verträge nach VOB/B bestimmt § 11 VOB/B, dass die Strafe nur bei Verschulden des Unternehmers verfällt.

Über Vertragsstrafe und Verzugsschaden entscheidet bei Streitwerten über 10.000 Euro das Landgericht Mönchengladbach; Berufungen gegen dessen Urteile verhandelt das Oberlandesgericht Düsseldorf. Umgekehrt kann auch das Bauunternehmen Ansprüche geltend machen, wenn der Bauherr durch verspätete Planlieferung oder fehlende Genehmigungen die Verzögerung verursacht hat: § 642 BGB gewährt dann eine angemessene Entschädigung für die Wartezeit. Bei dauerhaftem Stillstand erlaubt § 648a BGB beiden Seiten die Kündigung aus wichtigem Grund.

Abnahme und Werklohn im Baurecht in Mönchengladbach

Die Abnahme ist der Dreh- und Angelpunkt des Baurechts. Mit ihr erklärt der Besteller nach § 640 Abs. 1 BGB, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Von diesem Zeitpunkt an wird der Werklohn nach § 641 Abs. 1 BGB fällig, die Beweislast für Mängel geht auf den Bauherrn über, die Gefahr des zufälligen Untergangs wechselt und die fünfjährige Verjährungsfrist des § 634a BGB beginnt zu laufen.

Seit 2018 kennt das BGB die fiktive Abnahme: Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigert der Besteller sie nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk nach § 640 Abs. 2 BGB als abgenommen. Verbraucherinnen und Verbraucher müssen auf diese Folge in Textform hingewiesen werden. Bei VOB/B-Verträgen tritt die fiktive Abnahme nach § 12 Abs. 5 VOB/B bereits 12 Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung ein, wenn keine Abnahme verlangt wird.

Beim Werklohn unterscheiden sich BGB und VOB/B in den Zahlungsfristen. Nach § 16 Abs. 1 VOB/B sind Abschlagszahlungen binnen 21 Tagen nach Zugang der Aufstellung zu leisten, die Schlusszahlung nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B spätestens 30 Tage nach Zugang der prüfbaren Schlussrechnung. Wer als Bauunternehmen eine vorbehaltlose Schlusszahlung annimmt und darüber schriftlich belehrt wurde, verliert nach § 16 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B Nachforderungen, wenn er nicht innerhalb von 28 Tagen nach Zugang der Mitteilung einen Vorbehalt nach § 16 Abs. 3 Nr. 5 VOB/B erklärt. Auch beim BGB-Bauvertrag hat der Unternehmer nach § 632a BGB Anspruch auf Abschlagszahlungen für erbrachte Leistungen.

Bestehen bei der Abnahme noch Mängel, darf der Bauherr nach § 641 Abs. 3 BGB einen angemessenen Teil des Werklohns zurückhalten, in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Diese Regel schützt Bauherren in Mönchengladbach, führt aber ebenso häufig zu Werklohnklagen vor dem Landgericht Mönchengladbach, wenn Unternehmer die Höhe des Einbehalts bestreiten. Umgekehrt kann der Unternehmer nach § 650f BGB eine Bauhandwerkersicherung in Höhe der noch offenen Vergütung zuzüglich 10 Prozent für Nebenforderungen verlangen; bei einem Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB und bei einem Bauträgervertrag nach § 650u BGB ist dieses Recht nach § 650f Abs. 6 BGB ausgeschlossen.

• Gemeinsamen Abnahmetermin vereinbaren und ein Abnahmeprotokoll führen
• Jeden erkannten Mangel im Protokoll benennen und Rechte vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB)
• Eine vereinbarte Vertragsstrafe ausdrücklich vorbehalten (§ 341 Abs. 3 BGB)
• Fiktive Abnahme vermeiden: auf eine Abnahmeaufforderung innerhalb der Frist reagieren
• Einbehalt nach § 641 Abs. 3 BGB anhand geschätzter Mängelbeseitigungskosten berechnen
• Schlussrechnung auf Prüfbarkeit nach § 650g Abs. 4 BGB kontrollieren
• Beginn der Verjährung nach § 634a BGB mit dem Abnahmedatum notieren

Nachbarrecht und öffentliches Baurecht in Mönchengladbach

Das öffentliche Baurecht entscheidet darüber, ob und wie in Mönchengladbach überhaupt gebaut werden darf. Maßgeblich sind das Baugesetzbuch (BauGB) für die Bebaubarkeit eines Grundstücks und die Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) für Abstandsflächen, Brandschutz und das Genehmigungsverfahren. Als kreisfreie Stadt im Regierungsbezirk Düsseldorf ist Mönchengladbach selbst untere Bauaufsichtsbehörde und erteilt Baugenehmigungen nach § 74 BauO NRW.

Liegt ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, richtet sich die Zulässigkeit nach § 30 BauGB; im unbeplanten Innenbereich, etwa in den gewachsenen Vierteln von Eicken oder Windberg, muss sich ein Vorhaben nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Im Außenbereich nach § 35 BauGB, der in Mönchengladbach die landwirtschaftlich geprägten Flächen am Stadtrand umfasst, sind Bauvorhaben nur ausnahmsweise zulässig. Gegen eine Ablehnung kann in Nordrhein-Westfalen ohne Widerspruchsverfahren binnen eines Monats Klage vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf erhoben werden (§ 74 VwGO, § 110 JustG NRW).

Nachbarinnen und Nachbarn können sich im öffentlichen Baurecht gegen eine Baugenehmigung wehren, wenn sie in eigenen, nachbarschützenden Rechten verletzt werden, etwa bei Verstößen gegen die Abstandsflächen des § 6 BauO NRW oder gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Die Nachbarklage geht ebenfalls an das Verwaltungsgericht Düsseldorf; da sie nach § 212a BauGB keine aufschiebende Wirkung hat, ist meist zusätzlich ein Eilantrag nach § 80a Abs. 3 in Verbindung mit § 80 Abs. 5 VwGO nötig, damit der Bau nicht während des Verfahrens fertiggestellt wird.

Das private Nachbarrecht ergänzt diese Regeln. Das Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalen (NachbG NRW) legt Grenzabstände für Bäume und Sträucher fest und gewährt ein Hammerschlags- und Leiterrecht, um vom Nachbargrundstück aus Arbeiten an der Grenzwand vornehmen zu dürfen. Immissionen wie Baulärm oder Staub beurteilt § 906 BGB, den Überbau § 912 BGB. Solche Streitigkeiten gehören vor die Zivilgerichte: Ansprüche aus § 906 BGB und aus dem Nachbarrechtsgesetz NRW entscheidet nach § 23 Nr. 2 Buchst. e GVG ohne Rücksicht auf den Streitwert das Amtsgericht, sofern es nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb geht; für sonstige Ansprüche wie den Überbau nach § 912 BGB ist bis 10.000 Euro Streitwert das Amtsgericht und darüber das Landgericht Mönchengladbach zuständig.

Ob privates oder öffentliches Baurecht: Wer in Mönchengladbach baut, sollte Fristen und Zuständigkeiten kennen, bevor Rechte verloren gehen. Eine Anwältin oder ein Anwalt für Baurecht in Mönchengladbach hilft, den richtigen Weg zwischen Landgericht Mönchengladbach und Verwaltungsgericht Düsseldorf zu wählen. anwaltvergleich.de ist keine Kanzlei und bietet keine Rechtsberatung.