Zahlt der Käufer eines Grundstücks Geld an eine dritte Person, damit diese ihre Ansprüche aufgibt, erhöht das die Grunderwerbsteuer nur unter engen Voraussetzungen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 17. Juni 2026 klargestellt, welcher Maßstab dabei gilt, das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Für Projektentwickler und Investoren geht es dabei um Millionenbeträge in der Steuerbemessungsgrundlage.
Der Fall: Millionenzahlung für den Rückzug der Altkäufer
Klägerin war eine GmbH, die als Bauprojektentwicklerin ein größeres Areal für eine Stadt beziehungsweise deren Entwicklungsgesellschaft entwickeln sollte. Zuvor hatten mehrere Gesellschaften – im Urteil als X-Gesellschaften bezeichnet – dieses Areal im Juli 2007 auf Grundlage mehrerer notarieller Verträge erworben, um dort ein bestimmtes Bauvorhaben zu verwirklichen. Der Verkäufer, eine Gebietskörperschaft, hatte sich ein Wiederkaufsrecht vorbehalten, falls die Flächen nicht vertragsgemäß genutzt würden.
Genau darüber entstand Streit: Der Verkäufer übte 2011 und erneut im Dezember 2014 das Wiederkaufsrecht aus, die X-Gesellschaften hielten das für unwirksam. Parallel stritten die Beteiligten darüber, ob ein 2010 vereinbartes Ankaufsrecht wirksam ausgeübt worden war. Es kam zu mehreren Zivilprozessen vor Landgericht und Oberlandesgericht mit offenem Ausgang.
Am 28. März 2017 wurde das Knäuel durch vier notarielle Verträge gelöst. In einer Projektübernahmevereinbarung verpflichtete sich die Klägerin, den X-Gesellschaften für die Aufgabe ihrer möglichen Rechte eine Kompensation in Millionenhöhe zu zahlen; die X-Gesellschaften erklärten die Zivilverfahren für erledigt. Am selben Tag erwarb die Klägerin eine Teilfläche des Areals durch Grundstückskaufvertrag. Das Finanzamt setzte mit Bescheid vom 19. Oktober 2017 Grunderwerbsteuer fest und rechnete neben dem Kaufpreis auch die Kompensationszahlung zur Gegenleistung. Der Einspruch blieb erfolglos (Einspruchsentscheidung vom 19. Februar 2021). Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg gab der Klage am 2. November 2023 statt und ließ nur den Kaufpreis in der Bemessungsgrundlage.
Die Entscheidung des Gerichts
Der BFH gab der Revision des Finanzamts statt. Er hob das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 2. November 2023 (Az. 12 K 12052/21) auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück; über die Kosten muss nun ebenfalls das Finanzgericht befinden.
Inhaltlich bestätigt der II. Senat seine Linie aus dem Urteil vom 25. Juni 2003 (Az. II R 39/01): Leistungen des Erwerbers an einen Dritten sind nur dann Gegenleistung im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG, wenn der Dritte eine so starke Rechtsposition hat, dass er den Erwerb durch den Käufer verhindern kann und dies auch will – und der Käufer seine Zahlung in Kenntnis dieser Lage erbringt. Entscheidend ist also die Macht, den Erwerb zu blockieren, nicht die Frage, ob der Dritte das Grundstück selbst hätte kaufen können. Das Finanzgericht hatte dagegen verlangt, der Dritte müsse tatsächlich in der Lage und willens gewesen sein, das Eigentum anstelle des Erwerbers zu erlangen.
Zweiter Kernpunkt ist ein Verfahrensfehler. Ob eine derart starke Rechtsposition besteht, muss das Finanzgericht anhand aller Umstände des Einzelfalls feststellen und nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung würdigen – so schreibt es § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO vor. Übernimmt das Gericht Beweisergebnisse aus anderen Verfahren, etwa aus beigezogenen Zivilprozessakten, muss das Urteil erkennen lassen, dass sich das Gericht eine eigene Überzeugung gebildet hat. Genau daran fehlte es hier. Die Entscheidung ist als sogenannte NV-Entscheidung (nicht zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt) ergangen, entfaltet aber Signalwirkung für vergleichbare Konstellationen.
Was bedeutet das für Betroffene?
Für Käufer von Grundstücken, Projektentwickler und Investoren ist die Botschaft klar: Ablöse-, Abstands- oder Kompensationszahlungen an Dritte sind steuerlich riskant. Wer einem Altkäufer, einem Rechtsinhaber oder einem streitenden Vorgänger Geld zahlt, damit dieser seine Position aufgibt, muss damit rechnen, dass das Finanzamt diesen Betrag zur Gegenleistung zählt – bei Steuersätzen von 3,5 bis 6,5 Prozent je Bundesland summiert sich das bei Millionenzahlungen schnell auf sechsstellige Beträge. Die vom BFH gezogene Grenze verläuft dort, wo der Dritte den Erwerb nur verzögern oder erschweren, aber nicht verhindern kann.
Praktisch heißt das: Dokumentieren Sie schon bei Vertragsgestaltung, welche Rechtsposition der Dritte wirklich hatte und warum gezahlt wird. Hilfreich sind rechtliche Einschätzungen zur Erfolgsaussicht eines Zivilstreits, Hinweisbeschlüsse der Zivilgerichte, Schriftsätze und interne Vermerke zur Motivation der Zahlung. Trennen Sie außerdem Zahlungen mit anderem Zweck – etwa für Planungsleistungen, Darlehensablösungen oder Baukostenanteile – vertraglich sauber von einer Abstandszahlung. Prüfen Sie den Grunderwerbsteuerbescheid unmittelbar nach Zugang: Der Einspruch ist innerhalb eines Monats einzulegen, sonst wird der Bescheid endgültig. Bei laufenden Verfahren kann sich zusätzlich ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung lohnen.
Weil hier Grunderwerbsteuerrecht, Zivilrecht und Beweisführung im Finanzprozess zusammentreffen, ist frühe fachkundige Begleitung sinnvoll – idealerweise bereits vor Abschluss der Übernahme- und Kaufverträge, nicht erst nach dem Steuerbescheid. Wer bereits einen Bescheid erhalten hat, sollte Verträge, Notarurkunden und Zahlungsnachweise vollständig zusammenstellen und die Erfolgsaussichten prüfen lassen. Einen passenden Anwalt für Steuerrecht finden Sie über unsere Anwaltssuche.
Quellen: Bundesfinanzhof, Urteil vom 17.06.2026, Az. II R 1/24 · Weiterführend: Entscheidungen online des BFH