Erben eines Familienheims dürfen die Erbschaftsteuerbefreiung auf das gesamte Grundstück beziehen, das das Finanzamt als eine wirtschaftliche Einheit bewertet hat – und nicht nur auf das einzelne Flurstück, auf dem das Wohnhaus steht. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 17. Juni 2026 entschieden (Az. II R 27/23). Für Kinder, die ein Elternhaus mit großem Garten oder zusätzlichen Zuwegungsflächen erben, kann daraus eine spürbare Steuerersparnis folgen.
Der Fall: Sechs Flurstücke, ein Elternhaus
Der Kläger hatte seinen im August 2020 verstorbenen Vater beerbt. Zum Nachlass gehörte Grundbesitz, der sich aus sechs Flurstücken zusammensetzte. Auf einem dieser Flurstücke stand das Wohnhaus, in dem der Vater bis zu seinem Tod eine Wohnung mit 235 Quadratmetern Wohnfläche selbst bewohnt hatte. Östlich davon lag ein unbebautes, mitgenutztes Gartengrundstück, hinzu kam ein L-förmiges Wegegrundstück.
Das für die Bewertung zuständige Belegenheitsfinanzamt fasste drei dieser Flurstücke – Wohnhausfläche, Garten und Weg – zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammen und stellte dafür am 19.12.2022 einen Grundbesitzwert von 1.379.965 Euro gesondert fest. Das Erbschaftsteuerfinanzamt zog für die Steuerbefreiung jedoch nur den Wert des bebauten Flurstücks heran: 460.350 Euro Bodenwert zuzüglich 152.315 Euro Gebäudesachwert, also 612.665 Euro. Weil die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt ist, blieben davon 521.417 Euro steuerfrei.
Der Erbe wollte stattdessen den gesamten festgestellten Grundbesitzwert zugrunde legen und daraus den auf 200 von 235 Quadratmetern entfallenden Anteil von 1.174.438 Euro befreit sehen. Einspruch und Klage vor dem Niedersächsischen Finanzgericht (Urteil vom 12.07.2023, Az. 3 K 14/23) blieben ohne Erfolg.
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Die Revision hatte in vollem Umfang Erfolg. Der II. Senat hob das Urteil des Finanzgerichts auf und änderte den Erbschaftsteuerbescheid dahin, dass der Steuerbefreiung ein Wert von 1.174.438 Euro zugrunde zu legen ist. Die Kosten des gesamten Verfahrens trägt das Finanzamt.
Entscheidend war die Auslegung des Begriffs „bebautes Grundstück" in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. Die Vorschrift stellt den Erwerb eines Familienheims durch Kinder von der Erbschaftsteuer frei, soweit der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt hat, der Erbe sie unverzüglich selbst nutzt und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Bislang war umstritten, ob damit das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne, das einzelne Flurstück oder die bewertungsrechtliche wirtschaftliche Einheit gemeint ist.
Der BFH entschied sich für die bewertungsrechtliche Lösung: Grundstück im Sinne der Befreiungsvorschrift ist die wirtschaftliche Einheit nach § 2 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 Abs. 1 BewG, deren Grundbesitzwert das Belegenheitsfinanzamt für Zwecke der Erbschaftsteuer gesondert feststellt. Diese gesonderte Feststellung nach § 179 AO ist ein sogenannter Grundlagenbescheid – ein Bescheid, an dessen Inhalt das später entscheidende Finanzamt gebunden ist.
Diese Bindungswirkung reicht nach dem Urteil weiter als bisher praktiziert: Sie erfasst nicht nur die Höhe des Grundbesitzwerts, sondern auch die Festlegung, welche Flächen zur wirtschaftlichen Einheit gehören. Damit knüpft der Senat an seine Entscheidung vom 23.02.2021 (Az. II R 29/19) an, in der die Frage noch offengeblieben war. Der Einwand des Finanzamts, übergroße Grundstücke könnten so vollständig begünstigt und später ohne Nachversteuerung in Teilen verkauft werden, überzeugte den Senat nicht.
Was bedeutet das für Betroffene?
Profitieren können vor allem Kinder und Enkel, die ein Elternhaus mit weitläufigem Garten, Zufahrts- oder Nebenflächen erben. Wird der gesamte Grundbesitz vom Belegenheitsfinanzamt als eine wirtschaftliche Einheit bewertet, fließt sein voller Wert in die Berechnung der Steuerbefreiung ein. Bei der 200-Quadratmeter-Grenze bleibt es allerdings: Übersteigt die Wohnfläche diesen Wert, wird nur der entsprechende Anteil steuerfrei gestellt – im entschiedenen Fall 200 von 235 Quadratmetern.
Praktisch heißt das: Prüfen Sie nach einem Erbfall zuerst den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Aus ihm ergibt sich, welche Flurstücke das Finanzamt zusammengefasst hat. Weicht der spätere Erbschaftsteuerbescheid davon zu Ihren Lasten ab, sollten Sie fristgerecht Einspruch einlegen – die Frist beträgt regelmäßig einen Monat ab Bekanntgabe. Wichtig ist zudem, dass Einwendungen gegen die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit grundsätzlich schon gegen den Feststellungsbescheid vorgebracht werden müssen, weil dieser als Grundlagenbescheid bindet.
Halten Sie für die Prüfung Grundbuchauszug, Flurstücksübersicht, Wohnflächenberechnung und beide Bescheide bereit. Denken Sie außerdem an die Nachbehaltensfrist: Wer das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt, verliert die Befreiung rückwirkend, sofern keine zwingenden Gründe vorliegen. Bei hohen Grundstückswerten, mehreren Miterben oder unklarer Flächenabgrenzung lohnt sich früh fachkundiger Rat.
Wer einen Erbschaftsteuerbescheid erhalten hat und unsicher ist, ob die Befreiung für das Familienheim zutreffend berechnet wurde, sollte die Bescheide innerhalb der Einspruchsfrist überprüfen lassen. Unterstützung bietet ein Anwalt für Steuerrecht finden – gerade bei sechsstelligen Wertdifferenzen kann sich das deutlich auszahlen.
Quellen: Bundesfinanzhof, Urteil vom 17.06.2026, Az. II R 27/23 · Vorinstanz: Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 12.07.2023, Az. 3 K 14/23