Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 17. Juni 2026 (Az. II R 7/24) geklärt, wie der Bodenwert eines verschenkten Grundstücks im Sachwertverfahren zu bestimmen ist. Entscheidend ist danach die baurechtlich zulässige Bebauung – nicht die tatsächlich vorhandene, auch wenn diese unter Bestandsschutz steht. Zugleich stellte der II. Senat klar, dass für die Anpassung des Bodenrichtwerts die wertrelevante Geschossflächenzahl heranzuziehen ist. Für Beschenkte kann sich daraus ein spürbar anderer Steuerwert ergeben.
Der Fall: Wohnungseigentum als Geschenk
Am 20. Dezember 2021 erhielten mehrere Beschenkte jeweils ein Viertel eines Wohnungseigentums, das zuvor zwei Schenkerinnen je zur Hälfte gehört hatte. Zu dem Objekt gehörten sämtliche Räume eines Wohnhauses sowie eine Garage; die Grundstücksfläche betrug 714 Quadratmeter.
Das Haus war bereits 1952 errichtet worden, und zwar mit einer wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) von 0,65. Die Geschossflächenzahl beschreibt, wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück gebaut werden darf – sie ist damit ein zentraler Wertfaktor. Seit dem 29. März 2012 galt jedoch ein neuer Bebauungsplan, der für das Grundstück nur noch eine Geschossflächenzahl (GFZ) von höchstens 0,4 zuließ. Der Altbau blieb zulässig, weil er Bestandsschutz genoss.
Der zuständige Gutachterausschuss hatte zum 31. Dezember 2020 einen Bodenrichtwert von 1.700 Euro pro Quadratmeter festgelegt, ausgehend von einer WGFZ von 0,5. Für Abweichungen verwies er auf Umrechnungskoeffizienten: 0,627 für eine WGFZ von 0,4, 0,690 für 0,5 und 0,783 für 0,65.
Das Finanzamt rechnete den Bodenrichtwert auf die tatsächlich vorhandene Bebauung hoch, kam auf 1.929,13 Euro pro Quadratmeter und einen Bodenwert von 1.377.398 Euro. Den Wert jedes erworbenen Anteils stellte es mit 383.097 Euro fest. Das Finanzgericht München gab der Klage am 7. Februar 2024 (Az. 4 K 1385/23) statt und setzte den Wert je Anteil auf 316.909 Euro herab.
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Der BFH bestätigte den Ausgangspunkt des Finanzgerichts, korrigierte das Ergebnis aber im Detail. Er hob das Urteil auf und stellte den Wert des jeweils erworbenen Anteils auf 342.197,50 Euro fest. Die Verfahrenskosten wurden zu 38 Prozent den Klägern und zu 62 Prozent dem Finanzamt auferlegt.
Im Kern gilt: Weicht die Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks von derjenigen des zu bewertenden Grundstücks ab, muss der Bodenrichtwert über Umrechnungskoeffizienten angepasst werden. Maßgebend ist dabei die rechtlich mögliche Bebauung. Eine höhere tatsächliche Bebauung, die lediglich Bestandsschutz genießt, bleibt im typisierenden Sachwertverfahren außer Betracht. Der Senat knüpft damit an seine frühere Rechtsprechung aus dem Jahr 2009 an.
Das Argument des Finanzamts, ein legal errichteter größerer Baubestand erhöhe den Wert von Grund und Boden, überzeugte den Senat für die Bewertung im Massenverfahren nicht. Der Bodenwert ist nach § 189 Abs. 2 BewG der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG, der sich an den von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB) orientiert. Eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der zulässigen Bebauung kann nach dem Urteil nur im Rahmen des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG Bedeutung gewinnen – also über ein Gutachten, nicht über die Typisierung.
Erfolg hatte das Finanzamt jedoch mit seinem Hilfsantrag. Das Finanzgericht hatte auf die GFZ aus dem Bebauungsplan abgestellt, die nur Vollgeschosse erfasst (§ 20 BauNVO). Der Gutachterausschuss hatte seinen Bodenrichtwert aber auf die wertrelevante Geschossflächenzahl bezogen, die auch wirtschaftlich nutzbare Flächen anderer Geschosse einbezieht. Rechnet man das zulässige Dachgeschoss mit zwei Dritteln ein, ergibt sich eine WGFZ von 0,534. Diese liegt so nah an der WGFZ des Bodenrichtwertgrundstücks von 0,5, dass der Bodenrichtwert von 1.700 Euro pro Quadratmeter unverändert anzusetzen war.
Was bedeutet das für Betroffene?
Für Beschenkte und Erben von Immobilien ist die Entscheidung praktisch bedeutsam. Steht auf einem Grundstück ein älteres, größeres Gebäude, das nach heutigem Bebauungsplan so nicht mehr errichtet werden dürfte, darf das Finanzamt den Bodenrichtwert nicht wegen dieses Bestands nach oben korrigieren. Das kann den festgestellten Grundbesitzwert und damit die Schenkungsteuer deutlich senken.
Ebenso wichtig ist die zweite Botschaft: Wer eine Anpassung verlangt, muss dieselbe Bezugsgröße verwenden wie der Gutachterausschuss. Nennt dieser eine wertrelevante Geschossflächenzahl, ist auch auf der Seite des zu bewertenden Grundstücks die WGFZ zu ermitteln – inklusive nutzbarer Dachgeschossflächen. Wer stattdessen mit der reinen GFZ des Bebauungsplans rechnet, vergleicht Ungleiches und riskiert eine falsche Berechnung.
Konkret empfiehlt sich: Prüfen Sie den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert sofort nach Zugang und legen Sie innerhalb eines Monats Einspruch ein, wenn der angesetzte Bodenrichtwert nicht nachvollziehbar ist. Besorgen Sie sich die Bodenrichtwertauskunft samt Erläuterungen des Gutachterausschusses, den geltenden Bebauungsplan sowie Bauunterlagen mit Geschossflächen. Wird der typisierte Wert dem Grundstück offensichtlich nicht gerecht, kommt der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten in Betracht – dieser Weg ist fristgebunden und sollte früh eingeplant werden.
Weil Bewertungsfragen im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht technisch anspruchsvoll sind und schnell fünfstellige Steuerbeträge betreffen, lohnt sich fachkundige Unterstützung. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über einen Anwalt für Steuerrecht finden.
Quellen: Bundesfinanzhof, Urteil vom 17.06.2026, Az. II R 7/24, ECLI:DE:BFH:2026:U.170626.IIR7.24.0 · Vorinstanz: FG München, Urteil vom 07.02.2024, Az. 4 K 1385/23