Wer nur einen Bruchteil an einem Grundstück hält, kann steuerlich keinen Abschlag dafür verlangen, dass sich ein solcher Anteil am Markt nur schwer verkaufen lässt. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Beschluss vom 18. Januar 2016 bestätigt und die Beschwerde eines Miteigentümers gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen. Die Entscheidung mit dem Aktenzeichen II B 29/15 wurde nachträglich zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt und ist damit für die Bewertungspraxis der Finanzämter von besonderem Gewicht.
Der Fall: 5/12 an einem Grundstück
Der Kläger war zu 5/12 Miteigentümer eines Grundstücks. Das Finanzamt stellte für steuerliche Zwecke einen Grundbesitzwert fest – also jenen Wert, der bei Erbschaft, Schenkung oder Grunderwerb als Bemessungsgrundlage dient. Der Miteigentümer hielt diesen Wert für zu hoch und legte ein Verkehrswertgutachten vor.
Sein zentrales Argument: Der Sachverständige hatte ausdrücklich festgehalten, dass dem ideellen Anteil von 5/12 kein eigener Verkehrswert zukomme. Ein Bruchteil an einem Grundstück lässt sich in der Praxis kaum an fremde Dritte veräußern, weil kein Käufer bereit ist, sich mit den übrigen Miteigentümern arrangieren zu müssen. Diese fehlende Verkehrsfähigkeit müsse, so der Kläger, wertmindernd berücksichtigt werden.
Das Finanzgericht (FG) München folgte dem nicht und wies die Klage mit Urteil vom 25. Februar 2015 ab (Az. 4 K 3683/12). Eine Revision zum BFH ließ es nicht zu. Dagegen wandte sich der Kläger mit einer Nichtzulassungsbeschwerde. Er rügte Verfahrensfehler – insbesondere eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör – und machte geltend, die Bewertungsfrage habe grundsätzliche Bedeutung.
Die Entscheidung des Gerichts
Der II. Senat des BFH wies die Beschwerde als unbegründet zurück; die Kosten trägt der Kläger. Weder ein Verfahrensfehler nach § 115 Abs. 2 Nr. 3 der Finanzgerichtsordnung noch eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache lagen vor.
Zum rechtlichen Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) stellte der BFH klar: Ein Gericht muss die Argumente der Beteiligten zur Kenntnis nehmen und erwägen, es muss aber nicht jedes Vorbringen ausdrücklich in den Urteilsgründen abhandeln. Dass das FG die Aussage des Sachverständigen zum fehlenden Verkehrswert des Anteils unerwähnt ließ, war unschädlich – nach der Rechtsauffassung des FG kam es darauf schlicht nicht an. Auch ein Verstoß gegen den klaren Inhalt der Akten lag nicht vor. Wer sich gegen die Beweiswürdigung des Gerichts wendet, rügt in Wahrheit eine falsche Rechtsanwendung, und die führt für sich genommen nicht zur Zulassung der Revision.
Inhaltlich bekräftigte der BFH den bereits geltenden Maßstab: Ein ideeller Anteil an einem Grundstück wird ermittelt, indem zunächst das gesamte Grundstück bewertet und der Wert anschließend nach der Beteiligungsquote aufgeteilt wird. Der Nachweis, der Anteil sei weniger wert als dieser rechnerische Bruchteil, ist nicht zulässig. Grund ist § 9 Abs. 2 Satz 3 des Bewertungsgesetzes: Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben bei der Ermittlung des gemeinen Werts außer Betracht. Entscheidend ist, dass sich das Bruchteilseigentum nicht negativ auswirkt, wenn das Gesamtobjekt veräußert wird. Die Rechtsfrage war aus Sicht des Senats durch den BFH-Beschluss vom 22. Juli 2005 (II B 58/05) bereits geklärt; neue Gesichtspunkte hatte der Kläger nicht vorgebracht. Am Rande merkte der Senat an, dass gerade der Erwerb des Anteils durch den Kläger selbst für dessen Verkehrsfähigkeit spreche.
Was bedeutet das für Betroffene?
Betroffen sind vor allem Erben, Beschenkte und Käufer, die Bruchteile an Immobilien halten – etwa Geschwister nach einem Erbfall, Ehegatten mit hälftigem Miteigentum oder Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft. Für sie gilt: Der steuerliche Wert ihres Anteils ergibt sich streng rechnerisch aus dem Wert der gesamten Immobilie. Ein pauschaler „Bruchteilsabschlag" für schlechte Verkäuflichkeit ist nicht durchsetzbar, auch nicht mit einem Sachverständigengutachten.
Praktisch heißt das: Wer einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen will, sollte sein Gutachten von vornherein auf das gesamte Grundstück ausrichten und dort ansetzen, wo echte Wertfaktoren liegen – Bauzustand, Sanierungsstau, Lage, Zuschnitt, bestehende Mietverhältnisse oder eingetragene Belastungen. Ein Gutachten, das nur die Unverkäuflichkeit des Anteils betont, geht ins Leere. Die Nachweismöglichkeit eines niedrigeren Werts ist im Bewertungsgesetz eigens geregelt; die Grundregel des § 9 BewG bleibt dabei stets zu beachten.
Wichtig sind außerdem die Fristen: Gegen einen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts läuft in der Regel eine Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe. Wer sie versäumt, verliert die Korrekturmöglichkeit meist endgültig. Sinnvoll ist es daher, frühzeitig Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Mietverträge und – falls vorhanden – ein zeitnahes Gutachten zusammenzustellen. Der Fall zeigt zudem, dass eine Nichtzulassungsbeschwerde kein Ersatz für eine gewonnene Tatsacheninstanz ist: Fehler in der Beweiswürdigung lassen sich damit kaum angreifen. Wer erhebliche Beträge im Streit hat, sollte deshalb schon im Einspruchs- und Klageverfahren fachkundig beraten sein.
Bei Streit um Grundbesitzwerte nach Erbschaft, Schenkung oder Grundstückskauf lohnt sich die Prüfung durch eine Kanzlei mit Schwerpunkt Steuerrecht – gerade weil die Bewertungsregeln stark typisiert sind und individuelle Besonderheiten häufig unbeachtlich bleiben. Anwalt für Steuerrecht finden und die eigenen Chancen vor Ablauf der Einspruchsfrist realistisch einschätzen lassen.
Quellen: Bundesfinanzhof, Beschluss vom 18.01.2016, Az. II B 29/15 · Vorinstanz: FG München, Urteil vom 25.02.2015, Az. 4 K 3683/12