Mieterinnen und Mieter, die ihre Wohnung im Sommer kühlen möchten, sollen es künftig leichter haben: Bundesjustizministerin Stefanie Hubig will das Mietrecht ändern und den Einbau von Klimaanlagen erleichtern. Bisher gibt es dafür keinen gesetzlichen Anspruch – wer eine feste Anlage installieren will, ist auf die Zustimmung der Vermieterseite angewiesen. Eine Reform hätte damit für sehr viele Haushalte praktische Bedeutung, gerade in Dachgeschoss- und Südwohnungen.
Worum es geht
Ausgangspunkt ist eine schlichte Entwicklung: Hitzeperioden treten häufiger und intensiver auf, und damit steigt das Interesse an technischer Kühlung in Wohnräumen. Für ältere Menschen, chronisch Kranke, Schwangere oder kleine Kinder kann eine über Tage aufgeheizte Wohnung mehr sein als ein Komfortproblem.
Technisch stoßen Mieterinnen und Mieter dabei auf sehr unterschiedliche Hürden. Mobile Monoblock-Geräte, die ihren Abluftschlauch durch ein gekipptes Fenster führen, greifen in der Regel nicht in die Bausubstanz ein – sie sind laut, stromintensiv und wenig effizient, aber meist ohne Erlaubnis nutzbar. Effektive Split-Klimaanlagen benötigen dagegen eine Außeneinheit an Fassade, Balkon oder Dach sowie Bohrungen für Kältemittelleitungen und Kondensatablauf.
Genau an diesem Punkt beginnt das rechtliche Problem: Jeder Eingriff in die Substanz der Mietsache und jede sichtbare Veränderung der Fassade sind bauliche Veränderungen, über die der Mieter nicht allein entscheiden darf. Hinzu kommen Vorgaben aus dem Nachbarrecht, dem Bauordnungsrecht und – in Eigentumsanlagen – dem Wohnungseigentumsrecht.
Das Vorhaben des Bundesjustizministeriums
Nach einem Bericht von LTO will Bundesjustizministerin Stefanie Hubig das Mietrecht anpassen, weil Mieterinnen und Mieter beim Einbau einer Klimaanlage derzeit auf zahlreiche Schwierigkeiten stoßen; Anlass sind die häufiger werdenden Hitzesommer. Weitere Einzelheiten – etwa ein ausformulierter Gesetzentwurf, konkrete Fristen für das Gesetzgebungsverfahren oder Regelungen zur Kostentragung – ergeben sich aus der Meldung nicht.
Rechtspolitisch ist die Richtung dennoch einzuordnen. Der Gesetzgeber hat in den vergangenen Jahren mehrfach denselben Weg gewählt: Er nimmt bestimmte, gesellschaftlich erwünschte Umbauten in einen Katalog privilegierter Maßnahmen auf und gibt Mietern einen Anspruch darauf, dass der Vermieter zustimmt – so geschehen etwa bei Barrierereduzierung, Einbruchsschutz und Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge. Ob die Klimaanpassung in Wohnungen ebenfalls über eine solche Erweiterung geregelt wird, ist derzeit offen.
Bis ein Gesetz verkündet ist, ändert sich an der Rechtslage nichts. Politische Ankündigungen begründen keine Ansprüche; maßgeblich bleibt das geltende Recht.
Rechtlicher Hintergrund
Der Vermieter schuldet nach § 535 BGB die Überlassung der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand. Sommerliche Hitze ist nach der Rechtsprechung allerdings regelmäßig kein Mangel im Sinne von § 536 BGB, solange das Gebäude den bei seiner Errichtung geltenden technischen Standards entspricht. Eine Kühlung der Wohnung gehört damit grundsätzlich nicht zum geschuldeten Standard.
Einen Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen gibt § 554 BGB – aber nur für Maßnahmen, die der Barrierereduzierung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Klimaanlagen zählen bislang nicht dazu. Ohne Erlaubnis eingebaute Anlagen kann der Vermieter nach § 541 BGB untersagen lassen; bei Vertragsende besteht nach § 546 BGB grundsätzlich eine Pflicht zur Rückgabe im ursprünglichen Zustand, also zum Rückbau.
Baut umgekehrt der Vermieter eine Anlage ein, kann dies eine Modernisierung sein, die Mieter nach den Regeln der §§ 555b ff. BGB dulden müssen – verbunden mit einer möglichen Mieterhöhung nach § 559 BGB. In Eigentumswohnanlagen kommt § 20 WEG hinzu: Über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, zu dem die Fassade gehört, entscheidet die Eigentümerversammlung.
Was bedeutet das für Betroffene?
Wer jetzt handeln will, sollte nicht auf die angekündigte Reform warten, sondern die geltenden Regeln nutzen. Der sicherste Weg führt über eine schriftliche Anfrage an den Vermieter, in der Gerätetyp, Montageort, Leistung, Lärmwerte, ausführender Fachbetrieb und die Behandlung des Kondensats beschrieben werden. Je konkreter der Antrag, desto eher lässt sich eine Zustimmung erreichen.
Wichtig ist, die Erlaubnis vollständig zu dokumentieren: Wer trägt die Kosten, wer wartet die Anlage, wer haftet für Schäden an der Fassade, und muss bei Auszug zurückgebaut werden? Eine mündliche Zusage nützt bei einem Eigentümerwechsel wenig. Sinnvoll ist außerdem eine Regelung, ob die Anlage bei Auszug gegen Ablösung übernommen werden kann.
Zu beachten sind auch Rücksichtnahmepflichten gegenüber Nachbarn: Außeneinheiten erzeugen Geräusche, für die kommunale Behörden und Gerichte die Vorgaben des Immissionsschutzrechts heranziehen; nachts gelten deutlich strengere Werte. Hinzu kommen je nach Bundesland bauordnungsrechtliche Anforderungen sowie Denkmalschutz- oder Gestaltungssatzungen. Wer in einer Eigentumswohnung zur Miete wohnt, braucht faktisch zwei Ja: das des Vermieters und einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
Mobile Geräte ohne Eingriff in die Bausubstanz sind demgegenüber meist zustimmungsfrei, dürfen aber weder Schimmel durch dauerhaft gekippte Fenster noch unzumutbaren Lärm verursachen. Anwaltliche Hilfe ist besonders dann angezeigt, wenn bereits eine Abmahnung, eine Rückbauaufforderung oder gar eine Kündigung im Raum steht – oder wenn eine Zustimmung ohne nachvollziehbaren Grund verweigert wird.
Ob und wie der Gesetzgeber den Zugang zu Klimaanlagen tatsächlich erleichtert, wird sich erst im Gesetzgebungsverfahren zeigen. Bis dahin entscheidet die vertragliche Vereinbarung. Bei Streit über Einbau, Rückbau oder Mieterhöhung nach Modernisierung lohnt eine frühzeitige Prüfung: Anwalt für Mietrecht finden.
Quellen: Bericht bei LTO. Ein amtlicher Urteils-Volltext lag bei Veröffentlichung noch nicht vor.