Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision nicht greift, wenn das verkaufte Objekt objektiv kein Einfamilienhaus ist. Teilt ein Käufer erst nach Abschluss des Maklervertrags mit, dass er die Immobilie selbst bewohnen will, ändert das nichts. Für Immobilienkäufer bedeutet das: Der Nutzungszweck muss rechtzeitig offengelegt werden.
Der Fall
Ein Immobilienmakler hatte einem Käufer auf Grundlage eines Maklervertrags ein bebautes Grundstück vermittelt. Die Immobilie war als vermietetes Zweifamilienhaus inseriert und bestand aus zwei Wohneinheiten, die zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an zwei Mietparteien vermietet waren.
Auch im notariellen Kaufvertrag wurde das Objekt ausdrücklich als Zweifamilienhaus bezeichnet. Ursprünglich war das Gebäude allerdings als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung beantragt und abgenommen worden. Erst nach Abschluss des Maklervertrags informierte der Käufer den Makler darüber, dass er die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken erwerben wolle.
Als der Makler seine Provision einforderte, weigerte sich der Käufer zu zahlen. Er berief sich darauf, dass der Maklervertrag gegen den sogenannten Halbteilungsgrundsatz aus § 656c BGB verstoße und deshalb unwirksam sei. Das Landgericht Berlin II gab der Klage des Maklers statt, die Berufung des Käufers zum Kammergericht Berlin blieb erfolglos. Mit der zugelassenen Revision verfolgte der Käufer sein Ziel der Klageabweisung weiter.
Die Entscheidung des Gerichts
Der für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs wies die Revision zurück. Der Provisionsanspruch des Maklers besteht demnach in voller Höhe. Der Maklervertrag ist nicht wegen eines Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz unwirksam.
Nach § 656c BGB darf sich ein Makler, der für beide Seiten eines Kaufs über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus tätig wird, nur von beiden Parteien in gleicher Höhe eine Provision versprechen lassen. Wird gegen diese Vorgabe verstoßen, ist der Maklervertrag unwirksam. Entscheidend war deshalb, ob das vermittelte Objekt überhaupt als Einfamilienhaus im Sinne der Vorschrift gilt.
Der BGH stellte klar: Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags. Für die Einordnung als Einfamilienhaus muss für den Makler erkennbar sein, dass der Erwerb vorrangig den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Ein solcher Zweck ergab sich hier nicht aus der Beschaffenheit der Immobilie, denn es befanden sich zwei gleichwertige Wohneinheiten darin, von denen keine untergeordnete Bedeutung hatte.
Lässt sich der Wohnzweck nicht aus den objektiven Gegebenheiten ableiten, muss der Käufer seinen Nutzungswunsch spätestens beim Abschluss des Maklervertrags offenlegen. Im Streitfall trägt er dafür die Darlegungs- und Beweislast. Eine erst nachträglich mitgeteilte Absicht reicht nach Ansicht des Senats nicht aus. Andernfalls würde die Wirksamkeit eines bereits geschlossenen Vertrags rückwirkend durch spätere Umstände infrage gestellt – das widerspräche dem allgemeinen Grundsatz, dass ein Rechtsgeschäft nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt seines Abschlusses zu beurteilen ist.
Was bedeutet das für Betroffene?
Für Immobilienkäufer hat das Urteil erhebliche praktische Bedeutung. Wer eine Immobilie erwirbt, die objektiv nicht eindeutig ein Einfamilienhaus ist – etwa ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus –, kann sich nicht ohne Weiteres auf die hälftige Teilung der Maklerprovision berufen. Der Schutz durch § 656c BGB greift nicht automatisch.
Die zentrale Handlungsempfehlung lautet daher: Wollen Sie ein Objekt zu eigenen Wohnzwecken kaufen und dabei vom Halbteilungsgrundsatz profitieren, teilen Sie dem Makler diesen Nutzungszweck ausdrücklich und rechtzeitig mit – spätestens beim Abschluss des Maklervertrags. Halten Sie diese Mitteilung schriftlich fest, etwa per E-Mail, damit Sie sie im Streitfall belegen können.
Achten Sie außerdem darauf, wie die Immobilie im Inserat und später im notariellen Kaufvertrag bezeichnet wird. Wird ein Objekt als Zweifamilienhaus geführt und sind beide Einheiten gleichwertig, kann das gegen die Einordnung als Einfamilienhaus sprechen. Das kann bedeuten, dass Sie die volle Provision tragen müssen, statt nur die Hälfte.
Klären Sie vor der Unterschrift, wer die Maklerkosten trägt und in welcher Höhe. Bei hohen Kaufpreisen macht die Provision schnell eine fünfstellige Summe aus. Wenn Streit über die Wirksamkeit eines Maklervertrags oder die Höhe der Provision droht, sollten Sie frühzeitig rechtlichen Rat einholen. Ein Anwalt für Immobilienrecht finden kann prüfen, ob in Ihrem Fall der Halbteilungsgrundsatz anwendbar ist.
Quellen: BGH, Urteil vom 16.07.2026, Az. I ZR 111/25 (Pressemitteilung) · Weiterführend: Bericht der BGH-Pressestelle