Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über einen Streit um ein großflächiges Fassadengemälde in Wuppertal entschieden. Ein Wohnungseigentümer hatte sich gegen den Beschluss seiner Eigentümergemeinschaft gewandt, mit dem die Hauswand für ein Street-Art-Kunstprojekt freigegeben wurde. Vor dem BGH blieb er erfolglos; das Gericht äußerte sich dabei auch zum Wesen der Kunst. Ein Aktenzeichen sowie der Wortlaut der Entscheidungsgründe liegen dieser Meldung nicht vor.
Worum geht es?
Ausgangspunkt war ein Kunstprojekt, in dessen Rahmen großflächige Street-Art-Bilder auf Hausfassaden aufgebracht wurden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entschied sich dafür, die Außenwand des Gebäudes für ein solches Werk zur Verfügung zu stellen, und fasste dazu einen Beschluss.
Ein Eigentümer wollte diese Gestaltung nicht hinnehmen. Er sah sich durch das Bild an der Fassade seines Hauses beeinträchtigt und ging gerichtlich gegen den Beschluss der Gemeinschaft vor.
Der Rechtsstreit reichte bis zum BGH. Dort hatte der Eigentümer keinen Erfolg, der Beschluss der Gemeinschaft hatte Bestand. Weitere Einzelheiten zum Verfahrensgang, zu Beträgen oder zum genauen Wortlaut des Tenors werden hier bewusst nicht wiedergegeben, weil dieser Meldung keine amtliche Primärquelle zugrunde liegt.
Der rechtliche Rahmen
Das Zusammenleben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft richtet sich im Kern nach dem Wohnungseigentumsgesetz sowie nach der jeweiligen Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung. Die Fassade eines Gebäudes zählt regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Über ihre Gestaltung entscheidet deshalb grundsätzlich nicht der einzelne Eigentümer allein, sondern die Gemeinschaft als Ganzes.
Entscheidungen fallen typischerweise durch Beschluss in der Eigentümerversammlung. Bauliche Veränderungen und optische Eingriffe am Gemeinschaftseigentum gehören dabei zu den häufigsten Streitpunkten, weil sie das äußere Erscheinungsbild dauerhaft prägen und nicht alle Eigentümer dieselben ästhetischen Vorstellungen haben. Diskutiert wird in solchen Verfahren regelmäßig, ob einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt werden.
Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn in der Regel gerichtlich überprüfen lassen. Im Wohnungseigentumsrecht gelten dafür kurze Fristen, die an den Zeitpunkt der Beschlussfassung anknüpfen; wird die Frist versäumt, ist der Beschluss meist nicht mehr angreifbar. Zuständig sind in erster Instanz die Amtsgerichte, in deren Bezirk das Grundstück liegt.
Was bedeutet das für Sie?
Betroffen sind vor allem Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer in Mehrparteienhäusern, aber auch Verwaltungen und Beiräte. Wer mit einem Beschluss der Gemeinschaft nicht einverstanden ist, kann ihn grundsätzlich gerichtlich überprüfen lassen, muss dafür aber in der Regel die kurzen gesetzlichen Fristen beachten. Ob eine Maßnahme zulässig ist, hängt üblicherweise von der Schwere der Beeinträchtigung und vom Ermessensspielraum der Gemeinschaft ab.
Allgemein kann es sinnvoll sein, Einladungen, Tagesordnungen und Versammlungsprotokolle sorgfältig aufzubewahren und Bedenken bereits in der Versammlung zu dokumentieren. Ob im konkreten Fall ein Beschluss angreifbar ist, welche Frist gilt und welche Schritte in Betracht kommen, lässt sich nur nach Prüfung der Unterlagen beurteilen. Für eine Einschätzung des Einzelfalls empfiehlt sich anwaltliche Beratung im Wohnungseigentums- und Immobilienrecht.
Häufige Fragen
Wem gehört die Fassade eines Mehrfamilienhauses?
Die Außenwände eines Gebäudes gehören in einer Wohnungseigentumsanlage regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn dahinter das Sondereigentum einzelner Wohnungen liegt. Über Veränderungen an der Fassade entscheidet deshalb grundsätzlich die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer. Abweichungen können sich im Einzelfall aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ergeben, die für die konkrete Anlage maßgeblich sind.
Kann ich mich als einzelner Eigentümer gegen einen Beschluss wehren?
Grundsätzlich ja. Wer einen Beschluss der Eigentümerversammlung für rechtswidrig hält, kann ihn gerichtlich überprüfen lassen. Dafür gelten im Wohnungseigentumsrecht allerdings kurze Fristen ab der Beschlussfassung. Wird diese Zeit ungenutzt gelassen, bleibt der Beschluss in der Regel wirksam, selbst wenn er inhaltlich angreifbar gewesen wäre. Die genauen Voraussetzungen sollten frühzeitig anwaltlich geprüft werden.
Spielt es eine Rolle, ob es sich um Kunst handelt?
Die künstlerische Natur einer Gestaltung kann bei der rechtlichen Bewertung eine Rolle spielen, etwa bei der Frage, wie eine Veränderung des Erscheinungsbildes zu gewichten ist. Gerichte prüfen dabei typischerweise, welche Interessen auf beiden Seiten stehen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht; entscheidend sind die Umstände der jeweiligen Anlage und des konkreten Beschlusses.
Was gilt für Mieter in einem solchen Haus?
Mieterinnen und Mieter sind an den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft nicht unmittelbar beteiligt und können diese in der Regel nicht selbst angreifen. Ihre Rechte richten sich nach dem Mietvertrag und dem Mietrecht. Ob eine Veränderung am Gebäude mietrechtliche Folgen hat, etwa im Hinblick auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, hängt vom Einzelfall ab und sollte individuell geprüft werden.