Anwältin oder Anwalt für Mietrecht in Bremerhaven: Rat für Mieter und Vermieter

Anwältin oder Anwalt für Mietrecht in Bremerhaven: Rechte als Mieter und Vermieter

Bremerhaven ist mit rund 113.557 Einwohnerinnen und Einwohnern die kleinere der beiden Stadtgemeinden des Landes Bremen und liegt als Exklave an der Wesermündung, etwa 60 Kilometer nördlich der Landeshauptstadt. Der Wohnungsmarkt der Seestadt wird von Altbauquartieren in Lehe und Geestemünde, von Nachkriegsbeständen und von neueren Vorhaben rund um die Havenwelten geprägt. Rechtlich gilt für alle diese Wohnungen dasselbe Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Nach § 535 BGB muss die Vermieterin oder der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Die Mieterin oder der Mieter schuldet im Gegenzug die vereinbarte Miete und den pfleglichen Umgang mit der Wohnung.

Für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen im Stadtgebiet ist das Amtsgericht Bremerhaven zuständig, und zwar unabhängig vom Streitwert. § 23 Nr. 2 Buchstabe a GVG weist Wohnraummietsachen ausschließlich den Amtsgerichten zu. Die allgemeine Wertgrenze von 10.000 Euro, ab der zivilrechtliche Verfahren nach § 23 Nr. 1 GVG an das Landgericht gehen, spielt in Bremerhaven deshalb nur bei Gewerbemietverhältnissen eine Rolle, etwa bei Ladenflächen in der Innenstadt oder Hallen im Fischereihafen. Gegen Urteile des Amtsgerichts Bremerhaven ist die Berufung zum Landgericht Bremen möglich, sofern der Wert der Beschwer 600 Euro übersteigt oder das Amtsgericht die Berufung zulässt (§ 511 ZPO). Die Berufungsfrist beträgt einen Monat ab Zustellung des Urteils (§ 517 ZPO).

Eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht in Bremerhaven kennt die Spruchpraxis dieser beiden Gerichte und weiß, welche Nachweise das Amtsgericht Bremerhaven etwa bei Schimmelstreitigkeiten in den feuchten Erdgeschosswohnungen der Küstenlage erwartet. Typische Anliegen, mit denen sich Ratsuchende aus der Seestadt an eine Kanzlei für Mietrecht wenden:

• Prüfung einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung nach § 573 BGB oder § 543 BGB
• Abwehr oder Durchsetzung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
• Mietminderung bei Feuchtigkeit, Schimmel oder Heizungsausfall (§ 536 BGB)
• Kontrolle der jährlichen Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB
• Streit um die Rückzahlung der Kaution nach Auszug (§ 551 BGB)
• Räumungsklagen vor dem Amtsgericht Bremerhaven
• Gewerbemietverträge für Betriebe im Fischereihafen oder im Überseehafen

Wer sich einen Überblick über Kanzleien mit Schwerpunkt Mietrecht verschaffen möchte, findet unter Anwalt in Bremerhaven eine Übersicht mit Angaben zu Tätigkeitsschwerpunkten und Bewertungen.

Mieterhöhung, Kündigung und Nebenkosten in Bremerhaven

Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis richten sich in Bremerhaven nach § 558 BGB. Die Vermieterin oder der Vermieter darf die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen muss begründet werden, etwa durch einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen (§ 558a BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen; diese Kappungsgrenze sinkt auf 15 Prozent, wenn eine Landesverordnung das Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. Die entsprechenden Verordnungen des Landes Bremen betrafen bislang die Stadtgemeinde Bremen, sodass für Bremerhaven regelmäßig die allgemeine Grenze von 20 Prozent gilt – der jeweils aktuelle Verordnungsstand sollte vor jeder Erhöhung dennoch geprüft werden.

Bei Kündigungen unterscheidet das Mietrecht zwischen ordentlicher und außerordentlicher Beendigung. Die ordentliche Kündigung durch Vermietende setzt nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse voraus, insbesondere Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzungen der Mieterseite oder die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Die Fristen regelt § 573c BGB: Drei Monate gelten grundsätzlich, nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sich die Frist für Vermietende auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Mieterinnen und Mieter kündigen dagegen stets mit dreimonatiger Frist. Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB); eine E-Mail genügt nicht.

Die fristlose Kündigung nach § 543 BGB setzt einen wichtigen Grund voraus. Der häufigste Fall vor dem Amtsgericht Bremerhaven ist der Zahlungsverzug: Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB genügt es, wenn die Mieterseite an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Rückstand ist. Wird der gesamte Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage beglichen, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam – dieser Schutz greift allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Auf rückständige Mieten fallen Verzugszinsen an, bei Verbraucherverträgen fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).

Auch die Nebenkosten sind in Bremerhaven regelmäßig Gegenstand mietrechtlicher Beratung, weil viele ältere Gebäude in Lehe und Geestemünde hohe Heiz- und Instandhaltungskosten verursachen. Nach § 556 BGB dürfen nur die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Kostenarten umgelegt werden, und auch das nur, wenn der Mietvertrag die Umlage ausdrücklich vereinbart. Instandsetzungs- und Verwaltungskosten bleiben bei Wohnraum stets Sache der Vermieterseite. Einzelheiten zur Prüfung der Abrechnung finden Sie im letzten Abschnitt dieser Seite.

So finden Sie die passende Kanzlei für Mietrecht in Bremerhaven

Bei der Auswahl einer Kanzlei lohnt der Blick auf die Qualifikation. Die Bezeichnung Fachanwältin oder Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht setzt nach der Fachanwaltsordnung besondere theoretische Kenntnisse und eine Mindestzahl selbst bearbeiteter Fälle voraus. Für Ratsuchende aus Bremerhaven ist zudem relevant, ob die Kanzlei regelmäßig vor dem Amtsgericht Bremerhaven auftritt und Berufungsverfahren vor dem Landgericht Bremen begleitet, da beide Gerichte in unterschiedlichen Städten des Zwei-Städte-Staates liegen.

Auf anwaltvergleich.de lassen sich Kanzleien mit Schwerpunkt Mietrecht in Bremerhaven nach Rechtsgebiet, Standort und Bewertungen anderer Mandantinnen und Mandanten vergleichen. Die Profile enthalten Angaben zu Fachanwaltstiteln, Tätigkeitsschwerpunkten und Kontaktmöglichkeiten. Über die Übersicht Anwalt in Bremerhaven erreichen Sie die Kanzleiprofile direkt; die Kontaktaufnahme erfolgt anschließend unmittelbar mit der ausgewählten Kanzlei. anwaltvergleich.de selbst berät nicht und nimmt keine Mandate an.

Die Kosten einer mietrechtlichen Beratung sind gesetzlich geregelt. Für eine Erstberatung von Verbraucherinnen und Verbrauchern darf eine Anwältin oder ein Anwalt nach § 34 RVG höchstens 190 Euro netto berechnen. Wer die Voraussetzungen erfüllt, kann beim Amtsgericht Bremerhaven einen Beratungshilfeschein beantragen und zahlt dann lediglich 15 Euro Eigenanteil (§ 44 RVG). Für Vertretung und Prozessführung gelten die Gebühren des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes, deren Höhe vom Streitwert abhängt. Im Mietrecht bestimmt das Gerichtskostengesetz diese Streitwerte:

Eine Rechtsschutzversicherung mit Baustein Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz übernimmt diese Gebühren in der Regel nach Ablauf der Wartezeit, die meist drei Monate beträgt. Klären Sie deshalb vor dem ersten Termin, ob eine solche Police besteht, und lassen Sie die Kanzlei die Deckungsanfrage stellen. Unterliegt die Gegenseite vor dem Amtsgericht Bremerhaven, trägt sie nach § 91 ZPO die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der gesetzlichen Anwaltsgebühren.

Index- und Staffelmiete in Bremerhaven richtig einordnen

Neben der klassischen Mieterhöhung nach § 558 BGB kennt das Mietrecht zwei vertragliche Modelle, die in Bremerhaven vor allem bei Neubauten und sanierten Objekten verwendet werden. Bei der Indexmiete nach § 557b BGB wird die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen, die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und jede Anpassung ist in Textform mit Angabe der Indexänderung und des neuen Betrags zu erklären. Erhöhungen nach § 558 BGB sind während der Laufzeit ausgeschlossen; nur Modernisierungsumlagen bleiben in engen Grenzen möglich.

Die Staffelmiete nach § 557a BGB legt dagegen von vornherein fest, wann die Miete um welchen Betrag steigt. Auch hier gilt: Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und der jeweilige Erhöhungsbetrag oder die jeweilige neue Miete muss betragsmäßig im Vertrag stehen. Prozentangaben genügen nicht. Ein Kündigungsausschluss zulasten der Mieterseite darf bei einer Staffelmiete höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss gelten (§ 557a Abs. 3 BGB). Für Vermietende in Bremerhaven, deren Objekte in Stadtteilen mit schwankender Nachfrage liegen, hat die Staffelmiete den Vorteil planbarer Einnahmen; für Mieterinnen und Mieter bedeutet sie umgekehrt, dass sie nicht auf einen sinkenden Index hoffen können.

Beide Modelle werden in der Praxis häufig fehlerhaft formuliert. Verweist eine Klausel etwa auf einen nicht mehr veröffentlichten Index oder fehlt bei der Staffel die Betragsangabe, ist die Vereinbarung unwirksam, und es gilt das allgemeine Mieterhöhungsrecht mit seiner Kappungsgrenze. Eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht in Bremerhaven prüft solche Klauseln auch im Hinblick auf die Frage, ob bei Vertragsabschluss die Vorgaben zur zulässigen Miethöhe nach § 556d BGB zu beachten waren; ob und für welche Gebiete das Land Bremen eine entsprechende Verordnung erlassen hat, ist im Einzelfall festzustellen.

Mietminderung in Bremerhaven: Bei Mängeln richtig vorgehen

Die Lage Bremerhavens direkt an der Nordseeküste bringt ein hohes Maß an Luftfeuchtigkeit und Wind mit sich, und in vielen Altbauten der Stadt fehlt eine zeitgemäße Dämmung. Feuchtigkeit und Schimmel gehören deshalb zu den häufigsten Mängeln, mit denen sich das Amtsgericht Bremerhaven im Mietrecht befasst. Rechtsgrundlage der Minderung ist § 536 BGB: Weist die Wohnung einen Mangel auf, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert, ist die Miete für die Dauer des Mangels kraft Gesetzes herabgesetzt. Eine gesonderte Erklärung ist nicht nötig, wohl aber eine unverzügliche Mängelanzeige nach § 536c BGB, ohne die Minderungs- und Schadensersatzansprüche verloren gehen können.

Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung. Feste Tabellen gibt es im Gesetz nicht; die Gerichte entscheiden nach den Umständen des Einzelfalls und ziehen dabei veröffentlichte Entscheidungen zu vergleichbaren Mängeln heran. Wer eigenmächtig zu viel kürzt, riskiert einen Zahlungsrückstand, der nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Deshalb empfiehlt sich vor allem bei größeren Beträgen die Zahlung unter Vorbehalt und eine mietrechtliche Beratung, bevor die Miete tatsächlich gekürzt wird. So gehen Mieterinnen und Mieter in Bremerhaven bei Mängeln vor:

• Mangel schriftlich anzeigen, Datum und Umfang genau beschreiben (§ 536c BGB)
• Fotos, Feuchtemessungen und Zeugen sichern – bei Schimmel auch das Lüftungs- und Heizverhalten dokumentieren
• Angemessene Frist zur Beseitigung setzen, in dringenden Fällen wenige Tage
• Miete unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung weiterzahlen, bis die Minderungsquote geklärt ist
• Bei Untätigkeit der Vermieterseite Beseitigungsanspruch nach § 535 Abs. 1 BGB geltend machen
• Bei Gesundheitsgefahr die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 in Verbindung mit § 569 Abs. 1 BGB prüfen lassen
• Spätestens vor einer Klage beim Amtsgericht Bremerhaven anwaltlichen Rat einholen

Vermietende in Bremerhaven sollten Mängelanzeigen ernst nehmen und die Ursache klären lassen, denn bei Schimmel streiten die Parteien regelmäßig darüber, ob Baumängel oder falsches Lüften verantwortlich sind. Das Amtsgericht Bremerhaven holt in solchen Fällen häufig ein Sachverständigengutachten ein, dessen Kosten die unterliegende Partei trägt. Eine frühzeitige Ortsbesichtigung mit Protokoll spart deshalb beiden Seiten oft ein kostspieliges Verfahren.

Betriebskostenabrechnung in Bremerhaven prüfen lassen

Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist im Mietrecht der häufigste Anlass für Streit, weil sie Zahlen aus dem gesamten Gebäude auf einzelne Wohnungen verteilt. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Vermieterin oder der Vermieter über die Vorauszahlungen jährlich abrechnen und die Abrechnung der Mieterseite spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Wird diese Frist versäumt, kann eine Nachforderung nicht mehr verlangt werden, es sei denn, die Verspätung ist nicht zu vertreten. Ein Guthaben der Mieterseite bleibt dagegen auch nach Fristablauf geschuldet.

Für die inhaltliche Prüfung sind mehrere Punkte entscheidend. Die Abrechnung muss die Gesamtkosten je Kostenart, den Verteilerschlüssel, den Anteil der Wohnung und die geleisteten Vorauszahlungen nachvollziehbar ausweisen. Heiz- und Warmwasserkosten sind nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig zu verteilen; in Bremerhaven mit seinen langen Heizperioden macht dieser Posten oft den größten Anteil aus. Mieterinnen und Mieter haben das Recht, die Originalbelege einzusehen; Vermietende müssen die Einsicht in ihren Räumen oder in denen der Hausverwaltung ermöglichen. Solange Belegeinsicht verweigert wird, besteht ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung.

Ist die Abrechnung formell ordnungsgemäß, aber inhaltlich fehlerhaft, muss die Mieterseite ihre Einwendungen innerhalb der Zwölfmonatsfrist konkret benennen. Nachforderungen aus einer wirksamen Abrechnung verjähren in der regelmäßigen Frist von drei Jahren nach § 195 BGB, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung zuging. Weitere Hinweise zur Vorbereitung eines Beratungsgesprächs, etwa welche Unterlagen Sie mitbringen sollten, finden Sie in unserem Artikelbereich. Für Ratsuchende in Bremerhaven gilt: Je vollständiger Mietvertrag, Abrechnungen der Vorjahre und Schriftwechsel vorliegen, desto präziser kann eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht die Erfolgsaussichten einschätzen.

Alle Angaben auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung im Mietrecht und ersetzen keine Beratung im Einzelfall. Ob eine Kündigung wirksam, eine Mieterhöhung zulässig oder eine Betriebskostenabrechnung angreifbar ist, hängt von den konkreten Vertragsunterlagen und den Umständen vor Ort ab. anwaltvergleich.de ist keine Kanzlei und bietet keine Rechtsberatung.