Immobilienrecht in München: Anwältin oder Anwalt für Kauf, Mängel und WEG

Immobilienrecht in München: Warum aus Verträgen so oft Streit wird

Das Immobilienrecht ist kein eigenes Gesetzbuch, sondern eine Klammer um mehrere Regelungsbereiche: Kaufrecht (§ 433 BGB), Sachenrecht (§ 873 BGB), Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht (§ 652 BGB). In einer Stadt mit rund 1.510.378 Einwohnerinnen und Einwohnern treffen diese Vorschriften auf einen Markt, in dem jede Quadratmeterfrage wirtschaftlich spürbar ist – und in dem Streitigkeiten selten mit einem Anruf erledigt sind.

Wichtig ist zunächst die Abgrenzung zu zwei Nachbargebieten, die häufig verwechselt werden. Miet- und Pachtverhältnisse gehören ins Mietrecht, auch wenn es um dieselbe Wohnung geht. Baugenehmigungen nach der Bayerischen Bauordnung und Werkverträge mit Handwerksbetrieben fallen ins Baurecht. Das Immobilienrecht betrifft dagegen das Eigentum selbst: seinen Erwerb, seine Belastung, seine Aufteilung und seine Verwaltung.

Diese Zuordnung entscheidet nicht nur über die passende Spezialisierung, sondern auch über den Weg zum richtigen Gericht in München. Eine Räumungsklage aus einem Mietverhältnis, eine Nachbarklage wegen einer Grenzbebauung und eine Beschlussanfechtung nach dem Wohnungseigentumsgesetz folgen jeweils eigenen Regeln – obwohl in allen drei Fällen dieselbe Immobilie im Mittelpunkt steht.

In München kommen Konstellationen hinzu, die anderswo seltener sind: Grundstücke, die im Erbbaurecht vergeben wurden und bei denen Laufzeit, Erbbauzins und Heimfall geregelt werden müssen, sowie die Aufteilung bestehender Mietshäuser in Eigentumswohnungen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann eine solche Umwandlung nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig sein – ein Punkt, der vor jeder Kaufentscheidung geklärt gehört.

• Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken im Stadtgebiet
• Streit über Sachmängel nach der Übergabe, etwa Feuchtigkeit, Schwamm oder unzulässige Ausbauten
• Beschlussanfechtung und Abrechnungsstreit in Wohnungseigentümergemeinschaften
• Provisionsforderungen aus Maklerverträgen beim Erwerb durch Verbraucherinnen und Verbraucher
• Bauträgerverträge über noch zu errichtende oder gerade fertiggestellte Wohnungen
• Grundbuchfragen: Wegerechte, Grundschulden, Vorkaufsrechte und Erbbaurechte
• Auseinandersetzung von Immobilien in Erbengemeinschaften oder nach einer Trennung

Kaufvertrag, Notartermin und Grundbuch: der rechtliche Weg zum Eigentum

Der Erwerb einer Immobilie in München verläuft in zwei Schritten, die juristisch streng getrennt sind. Zuerst wird der Kaufvertrag geschlossen: Er verpflichtet die Verkäuferseite zur Übereignung und die Käuferseite zur Zahlung des Kaufpreises (§ 433 BGB). Dieser Vertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Eine Handschlagabrede oder eine unterschriebene Reservierungsvereinbarung über den Kauf ist unwirksam – unabhängig davon, wie eindeutig die Absicht formuliert war.

Erst im zweiten Schritt geht das Eigentum über, und zwar durch die Einigung über den Eigentumswechsel – die sogenannte Auflassung – und die Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht München. Zwischen Beurkundung und Eintragung vergehen regelmäßig Wochen bis Monate, in denen die Käuferseite bereits gezahlt haben kann, ohne im Grundbuch zu stehen.

Diese Lücke schließt die Auflassungsvormerkung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und bewirkt, dass spätere Verfügungen der Verkäuferseite – etwa ein Zweitverkauf oder eine neue Belastung – gegenüber der vorgemerkten Käuferseite unwirksam sind. Kein seriöser Ablauf sieht eine Kaufpreiszahlung vor, bevor die Vormerkung eingetragen und die Lastenfreistellung gesichert ist.

Der Entwurf des Kaufvertrags muss Verbraucherinnen und Verbrauchern vor dem Termin zur Verfügung stehen. Diese Zeit sollte genutzt werden: Fälligkeitsregelungen, Übergabezeitpunkt, Nutzen-Lasten-Wechsel, Erschließungsbeiträge, Erbbauzins und der Umfang mitverkaufter Einrichtung stehen im Vertrag – und lassen sich danach nur noch im Einvernehmen ändern.

Mängel an der Bestandsimmobilie: Grenzen des Gewährleistungsausschlusses

Beim Kauf gebrauchter Immobilien ist ein Ausschluss der Sachmängelhaftung der Regelfall. Er steht in nahezu jedem Vertrag über ein Münchner Altbaugebäude oder eine gebrauchte Eigentumswohnung und ist grundsätzlich zulässig. Die Käuferseite trägt danach das Risiko für Zustände, die sie bei der Besichtigung hätte erkennen können oder die schlicht dem Alter des Gebäudes entsprechen.

Der Ausschluss hat jedoch eine harte Grenze: Er greift nicht, soweit die Verkäuferseite einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat (§ 444 BGB). Wer weiß, dass der Keller regelmäßig unter Wasser steht, dass ein Ausbau ohne Genehmigung erfolgte oder dass tragende Wände entfernt wurden, muss dies offenlegen. Genau um diese Kenntnis wird vor dem Landgericht München I regelmäßig gestritten.

Bei Neubauten und beim Bauträgervertrag gilt eine andere Systematik: Nach § 650u BGB verbindet dieser Vertragstyp Elemente des Kauf- und des Werkvertragsrechts. Mängelansprüche an einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren – eine Frist, die bei Abnahme beginnt und die man in München bei Projekten mit gestaffelter Fertigstellung sorgfältig für jedes Gewerk im Blick behalten sollte.

• Mängel unmittelbar nach Entdeckung schriftlich und mit Datum gegenüber der Verkäuferseite rügen
• Zustand fotografisch dokumentieren, Feuchtigkeitswerte und Schadensbilder festhalten
• Exposé, E-Mails und Chatverläufe sichern – Angaben daraus können Beschaffenheitsvereinbarungen begründen
• Bautagebücher, Genehmigungen und Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern
• Vor eigenen Reparaturen prüfen lassen, ob dadurch Beweismittel verloren gehen
• Bei drohendem Beweisverlust ein selbstständiges Beweisverfahren nach § 485 ZPO erwägen

Wohnungseigentum in München: Beschlüsse anfechten vor dem Amtsgericht München

Ein erheblicher Teil der Münchner Wohnungen liegt in Wohnungseigentümergemeinschaften. Deren Beschlüsse – über eine Fassadensanierung, eine Sonderumlage, den Einbau von Ladepunkten oder die Bestellung der Verwaltung – binden alle Eigentümerinnen und Eigentümer, auch die überstimmten. Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, muss ihn aktiv angreifen; sonst wird er bestandskräftig.

Das geschieht durch die Beschlussklage nach § 44 WEG. Sie richtet sich seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr gegen die einzelnen Miteigentümerinnen und Miteigentümer. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Wohnanlage – für Anlagen im Stadtgebiet also das Amtsgericht München, und zwar unabhängig vom Streitwert.

Wirtschaftlich ist die Beschlussklage besser kalkulierbar als andere Immobilienstreitigkeiten: Der Streitwert wird nach § 49 GKG begrenzt und liegt häufig nur zwischen 2.000 und 10.000 Euro, selbst wenn die beschlossene Maßnahme ein Vielfaches kostet. Gegen das Urteil des Amtsgerichts München führt die Berufung zum Landgericht München I.

Maklervertrag und Provision: Textform und Teilung der Courtage

Der Maklervertrag verpflichtet zur Zahlung eines Lohns, wenn ein Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB). Seit Ende 2020 gelten für Wohnimmobilien zusätzliche Schutzvorschriften, die im Münchner Markt praktisch jeden privaten Erwerb betreffen: Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB) – eine mündliche Zusage am Telefon oder ein Häkchen im Besichtigungsformular genügt nicht ohne Weiteres.

Vereinbart die Maklerin oder der Makler mit beiden Seiten eine Provision, muss diese für beide gleich hoch sein (§ 656c BGB). Übernimmt eine Seite mehr, darf sie höchstens die Hälfte des Gesamtbetrags auf die andere abwälzen, und die eigene Zahlung muss nachgewiesen sein (§ 656d BGB). Verstöße führen zur Unwirksamkeit der Provisionsabrede – gezahlte Beträge können zurückgefordert werden.

In der Praxis entzünden sich Streitigkeiten in München häufig an der Frage, ob überhaupt ein Maklervertrag zustande kam, ob die Kausalität zwischen Nachweis und Abschluss besteht und ob eine Verflechtung zwischen Maklerbüro und Verkäuferseite den Provisionsanspruch entfallen lässt. Für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten gelten die Teilungsregeln dagegen nicht.

Zuständige Gerichte in München: vom Amtsgericht bis zum Oberlandesgericht

Für zivilrechtliche Immobilienstreitigkeiten richtet sich die sachliche Zuständigkeit nach dem Streitwert. Seit dem 1. Januar 2026 entscheidet das Amtsgericht München bis zu einem Streitwert von 10.000 Euro, darüber das Landgericht München I (§ 23 Nr. 1 GVG). Da der Streitwert beim Immobilienkauf regelmäßig am Kaufpreis ausgerichtet wird, landen Kaufvertragsstreitigkeiten in München fast immer beim Landgericht.

Vor dem Landgericht München I herrscht Anwaltszwang (§ 78 ZPO): Anträge und Schriftsätze können dort nur durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt wirksam gestellt werden. Rechtsmittel gegen erstinstanzliche Urteile des Landgerichts gehen an das Oberlandesgericht München. Örtlich ist bei Grundstückssachen der Gerichtsstand der belegenen Sache maßgeblich (§ 24 ZPO) – für Objekte im Stadtgebiet also München.

Eine wichtige Ausnahme bilden die Wohnungseigentumssachen: Sie bleiben ohne Rücksicht auf den Streitwert beim Amtsgericht München. Ebenfalls abzugrenzen sind Verfahren, die trotz Immobilienbezug vor eine andere Gerichtsbarkeit gehören – der Streit über eine Baugenehmigung etwa vor das Verwaltungsgericht, nicht vor das Landgericht München I. Weitere Erläuterungen zu Verfahrensabläufen finden Sie im Ratgeber.

Kosten einer Anwältin oder eines Anwalts für Immobilienrecht in München

Anwaltsgebühren richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und damit nach dem Gegenstandswert. Weil dieser beim Streit um einen Münchner Immobilienkauf meist dem Kaufpreis entspricht, fallen die Gebühren spürbar höher aus als in vielen anderen Rechtsgebieten. Kommt es zum Prozess, treten neben die Geschäftsgebühr die Verfahrens- und die Terminsgebühr; die Summe kann fünfstellig werden.

Klären Sie die Vergütung vor dem Mandat. Eine Rechtsschutzversicherung deckt Immobilienstreitigkeiten oft nur eingeschränkt und kaum je den Kauf selbst. Prozesskostenhilfe kommt bei fehlenden Mitteln in Betracht, setzt aber Erfolgsaussichten voraus. Ein Erfolgshonorar ist nach § 49b Abs. 2 BRAO und § 4a RVG nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig und im Immobilienrecht kein üblicher Weg.

Kanzlei in München finden und den ersten Termin vorbereiten

Über anwaltvergleich.de lassen sich Kanzleien nach Standort im Stadtgebiet, nach Schwerpunkt im Immobilienrecht und nach Bewertungen vergleichen. Die Übersicht der Kanzleien für Anwalt in München zeigt, wer Kaufvertragsprüfungen, Mängelprozesse oder WEG-Verfahren bearbeitet. Achten Sie auf den Fachanwaltstitel für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder für Bau- und Architektenrecht – beide Titel setzen nachgewiesene Fallzahlen und eine Prüfung voraus.

Für die Erstberatung gilt: Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer die Einschätzung. Gerade bei laufenden Fristen – etwa nach einer Eigentümerversammlung – zählt jeder Tag, weil die Monatsfrist des § 45 WEG unabhängig davon läuft, ob bereits eine Kanzlei mandatiert ist.

• Kaufvertrag oder Vertragsentwurf sowie das Exposé des Objekts
• Aktueller Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Aufteilungsplan
• Protokoll der betreffenden Eigentümerversammlung mit Datum der Beschlussfassung
• Sämtliche Korrespondenz mit Verkäuferseite, Verwaltung oder Maklerbüro
• Fotos, Gutachten und Kostenvoranschläge zu den geltend gemachten Mängeln
• Versicherungsschein einer bestehenden Rechtsschutzversicherung

Eine frühzeitige Prüfung ist im Immobilienrecht meist günstiger als ein späterer Prozess: Wer den Vertragsentwurf vor dem Notartermin bewerten lässt, verhandelt noch; wer nach der Beurkundung reagiert, streitet. Eine Übersicht weiterer Rechtsgebiete und Kanzleien in der bayerischen Landeshauptstadt finden Sie unter Anwältinnen und Anwälte in München. Bitte beachten Sie: Die Angaben auf dieser Seite geben den Rechtsstand allgemein wieder und ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls; anwaltvergleich.de ist keine Kanzlei und bietet keine Rechtsberatung.